Asta con o senza incanto, sincrona, mista, asincrona

Qual è il significato di un'asta sincrona, mista, asincrona, con o senza incanto? Quali sono le differenze e come funzionano le offerte nelle aste immobiliari?

Hai sempre sognato di fare un affare partecipando ad un'asta? È arrivato il momento di farlo. Immagino che la procedura telematica ti preoccupi.

Come direbbe la buonanima di mio nonno: "Non puoi andare in guerra senza fucile!". Ho dovuto sfoggiare la saggezza popolare per farti capire che dovrai essere preparato prima di presentarti davanti al battitore.

Per questo motivo ho scritto questo articolo sulle procedure. Difatti, l'asta potrebbe essere sincrona, asincrona, mista, con o senza incanto.

Attenzione: le espressioni sincrona, asincrona e mista indicano le modalità di svolgimento della gara, mentre la distinzione tra vendita con incanto e senza incanto riguarda la procedura di aggiudicazione del bene.

Vediamo in dettaglio:

La gara potrà essere sincrona o asincrona:

Cos'è l'asta sincrona o asincrona? Quali sono le differenze?

Durante una vendita sincrona telematica, le offerte devono essere presentate esclusivamente con modalità telematica, secondo le procedure previste dal DM 32/2015 e dall'avviso di vendita.

Generalmente, per presentare l'offerta è necessario compilare il modulo telematico disponibile attraverso il Portale delle Vendite Pubbliche e il sito del gestore della vendita, predisponendo la documentazione richiesta e trasmettendo l'offerta mediante i canali previsti dalla normativa.

Per la trasmissione possono essere utilizzate le modalità di identificazione e sottoscrizione elettronica ammesse dalla disciplina vigente. La necessità di utilizzare personalmente una PEC e le modalità di firma dell'offerta devono essere verificate nelle istruzioni della procedura.

Durante la gara, i rilanci saranno effettuati nella medesima unità di tempo con la simultanea connessione del giudice (o del referente della procedura) e di tutti gli offerenti.

In pratica, dovrai connetterti sul portale della procedura ad un orario stabilito, insieme agli altri partecipanti e al professionista incaricato della vendita.

In caso di modalità sincrona e sincrona mista (vedremo dopo di cosa si tratta), la gara può iniziare dopo la fase di apertura e verifica delle offerte ricevute, secondo le tempistiche indicate nell'avviso di vendita.

Dopo lo spoglio, il referente della procedura aprirà la gara e partirà il conto alla rovescia, secondo le condizioni stabilite per la vendita.

Di solito, la durata del timer può essere di 3 o 5 minuti, ma non esiste una durata valida per tutte le aste. Occorre verificare quanto specificato nell'avviso di vendita e nelle condizioni del gestore.

Attenzione, il countdown può ripartire ad ogni rilancio pervenuto. Per semplificare, se la procedura prevede un timer di 5 minuti che si rinnova ad ogni offerta, un partecipante potrebbe rilanciare anche a pochi secondi dalla scadenza facendo ripartire il conteggio.

La gara proseguirà fino alla scadenza del tempo previsto senza ulteriori rilanci validi.

Nel caso di vendita asincrona, invece, i rilanci vengono effettuati in un lasso di tempo predeterminato, senza la necessità della simultanea connessione del giudice, del referente della procedura e degli offerenti.

La gara può durare più giorni e inizierà nella data e all'orario indicati nell'avviso di vendita.

Anche in questo caso, le offerte vengono presentate esclusivamente con modalità telematica, secondo le disposizioni del DM 32/2015.

A differenza della modalità sincrona, il countdown indica generalmente il tempo residuo prima della scadenza prevista per la gara.

La gara asincrona può tuttavia prevedere, quando stabilito dalle condizioni di vendita, un ulteriore prolungamento denominato "auto-estensione".

Questa fase si attiva quando pervengono rilanci negli ultimi minuti della gara, secondo le regole fissate nell'avviso.

In tal caso, il termine viene prorogato per consentire agli altri partecipanti di effettuare ulteriori rilanci. La procedura può quindi proseguire fino alla scadenza del periodo di prolungamento senza nuove offerte.

Qualora ti aggiudicassi l'asta, oltre al prezzo di aggiudicazione, dovrai sostenere le seguenti spese.

Cosa si intende per asta sincrona mista?

Nel caso di vendita sincrona a partecipazione mista, le offerte possono essere presentate sia con modalità telematica sia in busta chiusa, mediante deposito fisico nel luogo indicato nell'avviso di vendita.

Il deposito cartaceo può avvenire presso la Cancelleria o presso altro luogo individuato dalla procedura. Spesso, occorre presentarsi nell'ufficio del professionista delegato.

A differenza delle altre modalità, la gara viene svolta contemporaneamente sia online sia in sala, presso il luogo della vendita.

Se presenterai un'offerta con modalità telematica, dovrai partecipare collegandoti online secondo le istruzioni del gestore.

Se, invece, presenterai la domanda di partecipazione con la modalità tradizionale, tramite busta cartacea, dovrai partecipare alle operazioni presso il luogo indicato nell'avviso di vendita.

Tutte le offerte e tutti i rilanci, anche da parte di chi compare davanti al giudice o al professionista delegato, verranno inseriti sulla piattaforma online, cosicché gli utenti connessi telematicamente possano visualizzare i rilanci provenienti dalla sala.

La modalità sincrona mista è disciplinata dall'art. 22 del DM 32/2015.

Asta con o senza incanto. Differenze

Nelle aste senza incanto, i partecipanti presentano le loro offerte segrete in busta chiusa, quando è ammessa la modalità cartacea, oppure mediante la procedura telematica prevista nell'avviso di vendita.

Le offerte possono essere inferiori al prezzo base, ma, secondo l'art. 571 del Codice di procedura civile, non possono essere inferiori di oltre un quarto rispetto al prezzo stabilito nell'ordinanza di vendita.

In pratica, puoi presentare un'offerta fino al 25% inferiore rispetto al prezzo base, purché siano rispettate tutte le altre condizioni previste dalla procedura.

Ad esempio, se il prezzo base di un immobile è pari a 100.000 €, l'offerta minima ammissibile è generalmente di 75.000 €.

Attenzione: presentare un'offerta pari al 75% del prezzo base non significa ottenere automaticamente l'aggiudicazione.

In presenza di un'unica offerta inferiore al prezzo base, ma non oltre il limite di un quarto, il giudice può disporre la vendita quando ritiene che non vi sia una seria possibilità di ottenere un prezzo superiore con una nuova vendita e non siano state presentate istanze di assegnazione ai sensi dell'art. 588 c.p.c.

Per partecipare dovrai inoltre versare una cauzione, secondo le modalità indicate nell'avviso di vendita, in misura non inferiore al 10% del prezzo offerto, come stabilito dall'art. 571 c.p.c.

Nel caso in cui vengano presentate più offerte valide, il giudice o il professionista delegato invita gli offerenti a partecipare a una gara, che parte dall'offerta più alta.

Chi effettua il rilancio più elevato, nel rispetto delle condizioni della procedura, può ottenere l'aggiudicazione del bene.

Se la gara non si svolge per mancanza di adesioni degli offerenti, l'aggiudicazione non è necessariamente automatica a favore di chi ha presentato l'offerta più alta.

L'art. 573 c.p.c. prevede infatti specifici criteri per individuare l'offerta migliore e stabilire se procedere all'aggiudicazione, anche tenendo conto delle eventuali istanze di assegnazione.

L'offerta è vincolante! Nella vendita senza incanto, infatti, l'offerta è generalmente irrevocabile, salvo le eccezioni previste dall'art. 571 c.p.c.

Un'altra differenza importante riguarda l'aggiudicazione: nell'asta senza incanto non è previsto il meccanismo delle offerte in aumento del quinto nei dieci giorni successivi all'incanto.

L'aggiudicazione senza incanto non è quindi soggetta a quella particolare possibilità di riapertura della gara, ferma restando l'applicazione delle altre disposizioni del procedimento esecutivo.

Attenzione, però: l'aggiudicazione non comporta l'immediato trasferimento della proprietà. Quest'ultimo avviene successivamente, dopo il versamento del saldo prezzo e l'emissione del decreto di trasferimento da parte del giudice.

Nel caso di asta con incanto, invece, la procedura è differente.

Questa modalità, oggi residuale nelle esecuzioni immobiliari, prevede una gara con rilanci, secondo le condizioni stabilite dal giudice.

Per partecipare occorre presentare la domanda nelle forme previste dall'avviso e versare la cauzione richiesta.

Durante l'incanto, le offerte vengono effettuate secondo i rilanci minimi e le regole stabilite nella procedura. L'aggiudicazione può essere pronunciata quando sono soddisfatte le condizioni previste dagli artt. 581 e seguenti del Codice di procedura civile.

La principale differenza rispetto alla vendita senza incanto è che, nell'asta con incanto, l'aggiudicazione è inizialmente provvisoria.

Infatti, secondo l'art. 584 c.p.c., entro il termine perentorio di 10 giorni dall'incanto, possono essere presentate ulteriori offerte di acquisto.

Queste offerte dovranno essere:

• Superiori di oltre un quinto rispetto al prezzo raggiunto nell'incanto (rialzo del quinto);
• Presentate secondo le forme e le modalità previste dall'art. 584 c.p.c. e dalla procedura di vendita;
• Accompagnate da una cauzione pari al doppio di quella prevista per la partecipazione all'incanto originario.

Quindi, se ti fossi aggiudicato l'asta per 100.000 €, il nuovo pretendente dovrebbe offrire un importo superiore a 120.000 €, poiché il quinto di 100.000 € corrisponde a 20.000 €.

Non sarebbe sufficiente offrire esattamente 120.000 €, perché la norma richiede che l'offerta superi di un quinto il prezzo raggiunto nell'incanto.

A questo punto, non è ancora finita.

Se vengono presentate offerte in aumento valide, il giudice, dopo averne verificato la regolarità, indice una nuova gara, alla quale possono partecipare i soggetti individuati dall'art. 584 c.p.c., compreso l'aggiudicatario provvisorio.

Se, invece, nei dieci giorni successivi all'incanto non vengono presentate offerte valide in aumento, l'aggiudicazione diventa definitiva rispetto a tale meccanismo.

Per tutti questi motivi, e considerata la disciplina delle esecuzioni immobiliari, oggi le vendite senza incanto rappresentano la modalità ordinaria, mentre il ricorso all'incanto costituisce un'ipotesi residuale prevista nei casi consentiti dal Codice di procedura civile.

Da quando le aste sono diventate prevalentemente telematiche, la procedura per offrire e partecipare è diventata abbastanza difficoltosa per chi non ha esperienza.

Per evitare errori nella compilazione dei modelli e nella presentazione delle offerte, ti consiglio di leggere questo articolo.

I motivi di esclusione sono tanti. È facilissimo sbagliare e vedere la propria offerta esclusa.

Settimanalmente partecipo ad un'asta e sono tanti gli autodidatti che commettono errori.

Ma tranquillo, io ti posso aiutare. Chiedimi un preventivo al 3472778586 per assisterti durante la procedura e aiutarti a partecipare correttamente all'asta!

Ricorda comunque che prima di presentare qualsiasi offerta è indispensabile leggere attentamente l'avviso di vendita, l'ordinanza del giudice e la perizia di stima, verificando anche la situazione urbanistica, catastale e occupazionale dell'immobile.

Spero che l'articolo ti sia stato utile. In bocca al lupo. Vincenzo.