Sanatoria deposito strutturale Genio Civile: procedura e sanzioni

Sanatoria per omessa denuncia o deposito delle opere strutturali al Genio Civile: quando è possibile regolarizzare l'intervento, quale normativa strutturale deve essere rispettata e quali sono le sanzioni.

La regolarizzazione di opere strutturali realizzate senza il preventivo deposito o senza l'autorizzazione sismica è un tema particolarmente delicato, perché alla disciplina urbanistico-edilizia si affianca quella relativa alla sicurezza delle costruzioni.

Il Decreto Salva Casa, DL 69/2024 convertito nella Legge 105/2024, ha introdotto importanti novità anche sotto questo aspetto, in particolare attraverso gli articoli 34-bis e 36-bis del Testo Unico dell'Edilizia.

Deposito strutturale e autorizzazione sismica: cosa prevede la legge?

L'art. 93 del DPR 380/2001 stabilisce che, nelle zone sismiche, chi intende procedere alla realizzazione di costruzioni, riparazioni o sopraelevazioni deve darne preventivo avviso allo Sportello Unico, depositando il progetto strutturale e la relativa documentazione tecnica.

Il progetto deve essere accompagnato dall'asseverazione del progettista circa il rispetto delle norme tecniche per le costruzioni e la coerenza tra il progetto strutturale e quello architettonico.

Il deposito previsto dall'art. 93 vale anche, nei casi previsti dalla legge, come denuncia delle opere strutturali ai sensi dell'art. 65 del Testo Unico dell'Edilizia.

Occorre poi distinguere gli interventi sulla base dell'art. 94-bis del DPR 380/2001, che li suddivide in:

• interventi rilevanti nei riguardi della pubblica incolumità;
• interventi di minore rilevanza;
• interventi privi di rilevanza nei riguardi della pubblica incolumità.

Per gli interventi rilevanti può essere necessaria la preventiva autorizzazione sismica ai sensi dell'art. 94 del DPR 380/2001. Per gli interventi di minore rilevanza o privi di rilevanza si applicano invece le procedure di deposito e controllo stabilite dalla normativa statale e dalle singole Regioni.

Le modalità operative, la modulistica e la classificazione di dettaglio degli interventi possono quindi variare da Regione a Regione.

Cosa succede se le opere strutturali sono state realizzate senza deposito?

Può accadere che, durante la verifica dello stato legittimo di un immobile, emergano opere strutturali realizzate senza il preventivo deposito del progetto oppure, nei casi in cui fosse necessaria, senza la preventiva autorizzazione sismica.

Tra gli esempi più frequenti troviamo:

• apertura o modifica di vani nelle murature portanti;
• realizzazione di cerchiature;
• sostituzione o modifica di travi;
• modifica dei solai;
• rifacimento della copertura con modifiche strutturali;
• realizzazione di tettoie o ampliamenti strutturali;
• interventi su pilastri, travi o strutture in cemento armato;
• sopraelevazioni realizzate senza gli adempimenti previsti.

In questi casi non è sufficiente verificare soltanto la conformità urbanistica dell'opera. Occorre valutare separatamente anche la regolarità strutturale e sismica.

Esiste una vera e propria sanatoria strutturale?

L'espressione "sanatoria strutturale" viene comunemente utilizzata nella pratica professionale, ma il procedimento deve essere individuato sulla base della specifica situazione dell'immobile e della normativa applicabile.

Non esiste quindi un'unica procedura nazionale denominata genericamente "sanatoria strutturale" applicabile indistintamente a qualsiasi abuso.

Occorre prima individuare il titolo urbanistico necessario per regolarizzare l'intervento e, successivamente o contestualmente secondo le procedure previste, verificare gli adempimenti richiesti dalla normativa sismica.

Sanatoria urbanistica: differenza tra art. 36 e art. 36-bis

Dopo il Decreto Salva Casa è fondamentale distinguere le fattispecie disciplinate dall'art. 36 da quelle rientranti nell'art. 36-bis del DPR 380/2001.

Sanatoria ai sensi dell'art. 36

L'art. 36 riguarda principalmente gli interventi eseguiti in assenza del permesso di costruire o in totale difformità e le corrispondenti ipotesi relative alla SCIA alternativa al permesso di costruire.

In questi casi continua a essere richiesta la cosiddetta doppia conformità: l'intervento deve risultare conforme alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente sia al momento della sua realizzazione sia al momento della presentazione della domanda di sanatoria.

Sanatoria ai sensi dell'art. 36-bis

L'art. 36-bis, introdotto dal Decreto Salva Casa, disciplina invece gli interventi realizzati:

• in parziale difformità dal permesso di costruire;
• in assenza o in difformità dalla SCIA nei casi previsti dall'art. 37;
• con variazioni essenziali ai sensi dell'art. 32 del DPR 380/2001.

Per queste fattispecie non è più richiesta la doppia conformità nella sua formulazione tradizionale.

L'intervento deve infatti risultare conforme:

• alla disciplina urbanistica vigente al momento della presentazione della domanda;
• ai requisiti prescritti dalla disciplina edilizia vigente al momento della realizzazione dell'intervento.

Quale normativa strutturale deve essere rispettata?

Questo è uno degli aspetti più importanti introdotti dal Decreto Salva Casa.

L'art. 36-bis, comma 3-bis, per gli immobili ubicati nelle zone sismiche, richiama espressamente la procedura prevista dall'art. 34-bis, comma 3-bis del DPR 380/2001.

Il tecnico abilitato deve attestare che l'intervento strutturale rispetti le prescrizioni previste dalla normativa sismica e dalle norme tecniche per le costruzioni vigenti al momento in cui l'opera è stata realizzata.

Questo significa che, nei procedimenti rientranti nell'art. 36-bis, non è corretto affermare in termini generali che l'opera debba necessariamente risultare conforme contemporaneamente sia alle norme strutturali dell'epoca sia alle NTC attualmente vigenti.

Occorre innanzitutto ricostruire con precisione l'epoca di realizzazione dell'intervento e individuare la normativa tecnica applicabile in quel momento.

Ad esempio, a seconda dell'anno in cui l'intervento è stato eseguito, potrebbero risultare applicabili le norme tecniche vigenti all'epoca e non necessariamente le attuali NTC 2018, tuttora riferimento generale per le nuove verifiche e progettazioni strutturali.

Il Comune può imporre interventi strutturali?

Sì. L'art. 36-bis prevede espressamente che, durante l'esame della sanatoria, lo Sportello Unico possa subordinare il rilascio del provvedimento alla realizzazione di interventi edilizi, anche strutturali, necessari per assicurare il rispetto della normativa tecnica di settore relativa ai requisiti di sicurezza.

Di conseguenza possono verificarsi due situazioni principali.

1. L'opera strutturale rispetta la normativa dell'epoca

Il professionista incaricato ricostruisce la struttura esistente mediante rilievi, documentazione disponibile, saggi e, quando necessari, indagini sui materiali.

Dopo aver ricostruito l'intervento e individuato l'epoca di realizzazione, verifica che l'opera rispetti le norme tecniche applicabili in quel momento.

Se la verifica ha esito positivo, il tecnico può predisporre l'attestazione strutturale prevista dalla normativa, corredata dalla documentazione tecnica dell'intervento predisposta sulla base dei contenuti richiesti dall'art. 93 del DPR 380/2001.

La documentazione viene trasmessa allo Sportello Unico per l'acquisizione degli atti del competente ufficio tecnico regionale.

2. L'opera strutturale non rispetta la normativa richiesta

Se dalle verifiche emerge che l'intervento non possiede i requisiti necessari, può essere necessario predisporre un progetto di regolarizzazione e realizzare opere strutturali integrative.

A seconda delle caratteristiche dell'intervento, le opere possono essere classificate secondo le NTC come:

• riparazione o intervento locale;
• miglioramento sismico;
• adeguamento sismico;
• nei casi previsti, intervento assimilabile a nuova costruzione.

Il nuovo progetto dovrà seguire la disciplina strutturale vigente per le opere che vengono realizzate oggi e dovrà essere depositato o autorizzato secondo la relativa classificazione sismica.

Come avviene la procedura?

La procedura deve essere valutata caso per caso, ma generalmente il professionista procede attraverso le seguenti verifiche.

1. Ricostruzione dello stato legittimo

Occorre reperire i precedenti titoli edilizi, i progetti strutturali depositati, gli eventuali collaudi, le pratiche del Genio Civile e ogni documento utile a ricostruire la storia dell'immobile.

2. Individuazione delle opere abusive

Il tecnico confronta lo stato attuale con quello legittimo e individua le opere strutturali realizzate senza titolo o senza gli adempimenti sismici prescritti.

3. Individuazione dell'epoca di realizzazione

La data dell'intervento è fondamentale, perché consente di stabilire quali norme urbanistiche, edilizie e strutturali debbano essere utilizzate per verificare la possibilità di regolarizzazione.

4. Verifiche sulla struttura

Possono essere necessari rilievi geometrici, saggi, verifiche dei materiali, ricostruzione delle armature, verifiche delle murature, analisi dei collegamenti e calcoli strutturali.

5. Presentazione della pratica edilizia in sanatoria

Individuata la fattispecie corretta, viene presentata al Comune la pratica prevista dall'art. 36 o dall'art. 36-bis del DPR 380/2001.

6. Regolarizzazione sismica

Per gli immobili situati nelle zone sismiche interessate dalla disciplina, il tecnico predispone l'attestazione e la documentazione strutturale necessaria.

La documentazione viene trasmessa tramite lo Sportello Unico al competente ufficio tecnico regionale per:

• l'acquisizione dell'autorizzazione sismica, quando prevista;
• oppure l'espletamento dei controlli regionali previsti per gli interventi di minore rilevanza o privi di rilevanza.

Autorizzazione, deposito o intervento privo di rilevanza?

La procedura dipende dalla classificazione dell'intervento ai sensi dell'art. 94-bis del DPR 380/2001 e della disciplina regionale applicabile.

• Interventi rilevanti: possono richiedere l'autorizzazione dell'ufficio tecnico regionale ai sensi dell'art. 94.
• Interventi di minore rilevanza: sono assoggettati alle modalità di deposito e controllo stabilite dalla Regione.
• Interventi privi di rilevanza: seguono le procedure semplificate stabilite dalla normativa regionale.

Non è quindi corretto applicare automaticamente la stessa procedura a qualsiasi modifica strutturale.

Serve il collaudo statico?

Dipende dal tipo di struttura, dall'epoca di realizzazione, dalla natura dell'intervento e dagli obblighi previsti dalla normativa applicabile.

Non tutte le opere strutturali richiedono necessariamente un nuovo certificato di collaudo.

Il professionista deve verificare se, per quella specifica opera, sia richiesto il collaudo statico, una dichiarazione di regolare esecuzione oppure altra documentazione prevista dalla normativa nazionale e regionale.

Quali sono le sanzioni per il mancato deposito strutturale?

La realizzazione di opere in violazione della normativa sulle costruzioni in zona sismica non comporta soltanto conseguenze amministrative.

L'art. 95 del DPR 380/2001 prevede infatti una sanzione penale per chi viola le prescrizioni contenute nel capo del Testo Unico relativo alle costruzioni in zona sismica e nelle relative norme tecniche.

Quando viene accertata una possibile violazione, trovano inoltre applicazione le procedure previste dagli articoli 96 e seguenti del DPR 380/2001, con il coinvolgimento dell'autorità giudiziaria e del competente ufficio tecnico regionale.

La responsabilità penale deve comunque essere valutata con riferimento ai soggetti effettivamente responsabili, all'epoca di esecuzione delle opere e all'eventuale intervenuta prescrizione del reato.

La prescrizione del reato non determina però automaticamente la regolarità amministrativa o strutturale dell'opera.

L'art. 100 del DPR 380/2001 prevede infatti che, quando il reato sia estinto, la Regione possa comunque ordinare la demolizione delle opere realizzate in violazione della normativa sismica oppure l'esecuzione delle modifiche necessarie per renderle conformi.

Quanto costa la sanatoria?

Occorre distinguere la sanzione urbanistica dai costi e dagli eventuali adempimenti relativi alla pratica strutturale.

Per le sanatorie presentate ai sensi dell'art. 36-bis, l'importo dell'oblazione varia in funzione del titolo edilizio e della tipologia di difformità.

Per gli interventi soggetti a SCIA, ad esempio, l'art. 36-bis prevede un'oblazione collegata all'aumento del valore venale dell'immobile, entro i limiti stabiliti dalla norma.

Per le ipotesi relative al permesso di costruire, l'oblazione viene invece determinata sulla base del contributo di costruzione secondo le modalità stabilite dallo stesso art. 36-bis.

A queste somme possono aggiungersi:

• diritti di segreteria comunali;
• diritti e contributi regionali per la pratica sismica;
• onorario del professionista;
• costi per rilievi e saggi;
• prove sui materiali;
• eventuale collaudo;
• costi delle opere strutturali necessarie alla regolarizzazione.

Sanatoria strutturale e Decreto Salva Casa: cosa è cambiato?

La principale novità introdotta dal Decreto Salva Casa consiste nella possibilità, per le fattispecie rientranti nell'art. 36-bis, di verificare la conformità edilizia e strutturale facendo riferimento alla normativa vigente al momento della realizzazione dell'intervento.

La disciplina consente quindi di affrontare alcune difformità strutturali del passato senza imporre automaticamente che l'opera originaria rispetti integralmente le norme tecniche oggi vigenti.

Resta comunque fermo il potere dell'amministrazione di richiedere interventi, anche strutturali, quando necessari per garantire i requisiti di sicurezza.

Spero che l'articolo ti sia stato utile. Vincenzo