Quanto costa rifare un solaio? Permessi
Qual è il costo per il rifacimento di un solaio legno, cemento armato o acciaio. Permessi richiesti? L'opera rientra in manutenzione straordinaria, tecniche di rinforzo da sotto e della soletta del pavimento.
Quando passeggi sul tuo solaio, tutto attorno a te balla. Oppure hai acquistato un appartamento antico e vuoi ristrutturare il pavimento. Perfetto, sei sull'articolo giusto.
Scelta cruciale di fronte ad un vecchio solaio è: lo sostituisco, lo rinforzo, oppure, visto che ha retto finora, me lo tengo così. Non peccare di arroganza, questa scelta non spetta a te, ma ad un ingegnere strutturista.
Qualora il collega ti avesse suggerito di sostituirlo, con questo articolo potresti farti un'idea sui costi dell'intervento.
Tipologie solaio?
Assieme al tecnico, in base ai gusti e a questioni tecniche e normative, quale tipologia di solaio posare: in legno, in profilati acciaio e e tavelloni, in cemento armato.
Attenzione, molti regolamenti edilizi comunali, vietano la modifica dei materiali di un solaio, specialmente su immobili vincolati dalla Soprintendenza. In questi casi, ad esempio, non potrai trasformare un solaio in legno in uno in longarine e tavelle.
Qual è il costo medio per la demolizione e ricostruzione di un solaio?
Il costo medio per la demolizione del vecchio solaio, la posa delle nuove travi, della soletta, dell'isolante acustico, del massetto porta-impianti, delle mattonelle in gres porcellanato e dei battiscopa si aggira sui 500 / 600 € al metro quadro.
A questo dovrai aggiungere, l'allestimento del cantiere in strada, il montaggio del castello di tiro, impalcato per buttare giù i detriti, il quadro elettrico di cantiere e il wc chimico per un costo di circa 3.500 €. Inoltre, nel caso che il tuo immobile non affacci su una corte privata, dovrai pagare la tassa al Comune per l'affitto del suolo pubblico. Infine, avrai bisogno di un tecnico per le pratiche:
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- amministrativa: in questo caso avrai bisogno di depositare al Comune la Segnalazione SCIA;
- strutturale: dovrai far depositare al genio civile il progetto del solaio con le relazioni di calcolo;
- sicurezza sui luoghi di lavori: anche qualora non fosse obbligatorio, ti consiglio di nominare un coordinatore per evitare problematiche in caso di incidenti sul cantiere.
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e per la direzione dei lavori.
In prima approssimazione, la parcella del professionista si aggira intorno al 15% del costo del rifare il solaio.
Per completezza, vorrei postarti un esempio di computo metrico relativo ad un solaio che abbiamo demolito e ri-costruito a Firenze:
Esempio di computo metrico e preventivo
Il rifacimento riguardava un solaio molto "confusionario" dal punto di vista strutturale, oggetto di interventi casuali posti in essere dai precedenti proprietari. Travi che poggiavano su altre travi, che a loro volta erano sorrette dalle travi del controsoffitto, sostenute a loro volta da semplici divisori in forati. Risultato? Un solaio imbarcato, che reggeva l'anima con i denti.
Brillantemente sostituito da un solaio con travi in acciaio, tavelloni e soletta in cemento armato. Ma vediamo la stratigrafia:
In realtà, non troverai tra le voci l'impianto a pavimento, ma ho preferito postarti questa immagine, qualora volessi considerare anche questa opportunità.
Demolizioni
Demolizione completa di solai, piani o inclinati, a qualsiasi piano, compreso la demolizione della soletta collaborante, del sottostante intonaco ed il taglio dei ferri a filo dei cordoli; misurazione per tutto lo spessore demolito incluso l'intonaco:
- per solaio in legno costituito da scempiato in pianelle, tavelloni o tavolame e correnti aventi sezione massima cm 12x12 €/mq 30,0
- per solaio in C.A. con soletta piena e travi a vista €/mc 600,0
Demolizione o rimozione pavimento e sottostante malta di allettamento di qualsiasi dimensione e fino ad uno spessore di cm 5 €/mq 30,0
A tutto ciò occorre aggiungere il carico, scarico e trasporto in discarica, oltre agni oneri di smaltimento.
Scarrettamento dei materiali di risulta in ambito di cantiere per distanze non superiori a m 50 €/mc 45,0
Strutturale solaio - massetto
Solaio in acciaio e laterizio costituito da profilati in acciaio (da computare a parte) per luci fino a 5 m € 60 /mq
Solaio in legno costituito da un'orditura primaria in travi di abete a spigolo vivo, un'orditura secondaria con correnti in abete 8x8, compreso l'ancoraggio alla struttura verticale con elementi di acciaio (piastre e bolzoni), taglio a misura, sfrido piallatura, rifilatura e chiodatura (esclusi trattamenti conservativi) con tavolato doppio in abete maschiettato 3+2 incrociato a 45° 200 €/mq
Massetto in conglomerato cementizio C12/15 classe di consistenza S3 tirato a regolo; il tutto per dare il titolo compiuto e finito a regola d'arte. Da realizzare al di sopra del solaio per la formazione del piano di posa dei pavimenti. 20 €/mq
Condominio: chi deve pagare le spese del solaio a comune?
Secondo l'art. 1125 del codice civile: le spese per la manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai sono sostenute in parti eguali dai proprietari dei due piani l'uno all'altro sovrastanti, restando a carico del proprietario del piano superiore la copertura del pavimento (massetto porta impianti e pavimento) e a carico del proprietario del piano inferiore l'intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto.
Isolamento termico e acustico dei solai
Sappi che, per legge, il nuovo solaio dovrà essere isolato acusticamente e in alcuni casi, termicamente:
1 Per i solai a divisione di due locali riscaldati, appartenenti alla medesima proprietà, non serve l'isolamento termico. Viceversa, nel caso di differenti proprietà, il solaio dovrà raggiungere una trasmittanza (capacità di dissipare calore) massima di 0,8 W/mqK. Invece, se sostituiamo un solaio di una abitazione riscaldata, confinante con delle cantine prive di riscaldamento, dovrai far realizzare ad un professionista la pratica ex legge 10;
2 inoltre, il nuovo solaio dovrà garantire l'isolamento acustico e il rispetto dei valori minimi prestazionali esposti nel D.P.C.M. 5/12/97. Nello specifico, l'isolamento aereo e quello di calpestio (Rw'= 50 dB ed Ln'= 63 dB). La capacità di attenuare il rumore dipenderà dalla tipologia di solaio che verrà installato. In generale, i solai più pesanti, isolano meglio, a differenza dei più leggeri (solai in legno). Se non raggiungessi gli obiettivi, ti sarebbe sufficiente installare un materassino in gomma di spessore circa 1 centimetro con rigidità dinamica intorno ai 20/30 MN/MC.
Spero che l'articolo ti sia stato utile. In bocca al lupo per il rifacimento. A presto, Vincenzo.
Fin da ragazzo, mio padre Gennaro mi portava sui 