Calcolo superficie commerciale / calpestabile netta / catastale: differenze

Come si calcola la superficie commerciale, la calpestabile netta e quella catastale: quali sono le differenze e le definizioni.

In questo articolo vorrei indicarti le regole utili a calcolare la superficie commerciale, quella catastale e quella netta calpestabile o utile di una unità residenziale. Difatti, pur potendo caratterizzare la medesima unità immobiliare, queste tre superfici sono differenti tra di loro.

Partiamo con alcune definizioni che ci serviranno nel calcolo.

Superficie utile netta

Il regolamento edilizio tipo RET, definisce la superficie utile SU come:

"Superficie di pavimento degli spazi di un edificio misurata al netto della superficie accessoria e di murature, pilastri, tramezzi, sguinci e vani di porte e finestre".

Per superficie accessoria intende:

"Superficie di pavimento degli spazi di un edificio aventi carattere di servizio rispetto alla destinazione d’uso della costruzione medesima, misurata al netto di murature, pilastri, tramezzi, sguinci, vani di porte e finestre.

La superficie accessoria ricomprende: • i portici e le gallerie pedonali; • i ballatoi, le logge, i balconi e le terrazze; • le tettoie con profondità superiore a m 1,50; le tettoie aventi profondità inferiore a m. 1,50 sono escluse dal computo sia della superficie accessoria sia della superficie utile; • le cantine poste al piano interrato, seminterrato o al primo piano fuori terra e i relativi corridoi di servizio; • i sottotetti accessibili e praticabili per la sola porzione con altezza pari o superiore a m 1,80, ad esclusione dei sottotetti aventi accesso diretto da una unità immobiliare e che presentino i requisiti richiesti per i locali abitabili che costituiscono superficie utile; • i vani scala interni alle unità immobiliari computati in proiezione orizzontale, a terra, una sola volta; • spazi o locali destinati alla sosta e al ricovero degli autoveicoli ad esclusione delle autorimesse che costituiscono attività imprenditoriale; • le parti comuni, quali i locali di servizio condominiale in genere, i depositi, gli spazi comuni di collegamento orizzontale, come ballatoi o corridoi. Gli spazi comuni di collegamento verticale e gli androni condominiali sono escluse dal computo sia della superficie accessoria sia della superficie utile."

Superficie calpestabile

Mentre, per superficie calpestabile si intende la superficie risultante dalla somma delle superfici utili (SU) e delle superfici accessorie (SA) di pavimento. SA così come definite nel precedente paragrafo.

Calcolo della superficie commerciale o catastale

Diversamente, la superficie commerciale è pari alla somma:

superficie dei vani principali e degli accessori diretti, comprensiva della quota delle superfici occupate dai muri interni e perimetrali;

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superficie omogeneizzata delle pertinenze di uso esclusivo: di ornamento (terrazze, balconi, patii e giardini) e di servizio (cantine, posti auto coperti e scoperti, box, etc.).

come di seguito definiti:

Definizioni: vani principali, a servizio diretto, pertinenze

L'unità immobiliare si divide in:

• • • vani principali: soggiorno, cucina, camere, bagni, ingressi, disimpegni, corridoio
    • servizio diretto dei vani principali.
    • pertinenze esclusive di ornamento : balconi, le terrazze, i cortili, i patii, i portici, le tettoie.
    • servizio indiretto dei vani principali: cantine, soffitte, locali deposito .

Le  pertinenze accessorie possono essere:

• • • comunicanti con i locali principali, se sono ad essi collegate (es. allo stesso livello o se diverso con scala interna);
    • non comunicanti e non ad essi collegate, se con accesso indipendente ed esterno all’unità immobiliare.

Attenzione: non possono considerarsi pertinenze esclusive annesse all’unità immobiliare, i locali accessori che per la loro dimensione potrebbero essere economicamente e fisicamente indipendenti dall’unità immobiliare.

Misura delle superfici per determinare la S commerciale

a) vani principali e accessori diretti

Nel caso di residenza (camere, soggiorno, bagni, ingressi, disimpegni)si determina misurando la superficie al lordo delle murature interne ed esterne perimetrali (queste ultime vanno considerate fino alla mezzeria nei tratti confinanti con le parti di uso comune o con altra unità immobiliare). I muri interni e quelli perimetrali esterni che sono computati per intero, sono da considerare fino ad uno spessore massimo di 50 cm, mentre i muri in comunione vengono computati nella misura massima del 50% e pertanto fino ad uno spessore massimo di cm. 25.

La superficie è arrotondata al metro quadrato per difetto o per eccesso (D.P.R. 138/98).

b) Pertinenze esclusive di ornamento dell’unità immobiliare

-per i balconi, le terrazze e similari la superficie si misura fino al contorno esterno;

- per i giardini o le aree scoperte di uso esclusivo dell’appartamento la superficie si misura fino al confine della proprietà ovvero, se questa è delimitata da un muro di confine in comunione o da altro manufatto, fino alla mezzeria dello stesso.

c) Pertinenze esclusive accessorie a servizio dell’unità immobiliare

La superficie delle pertinenze esclusive a servizio dell’unità principale si misura:

- per le cantine, le soffitte o utilizzazioni similari, al lordo dei muri perimetrali esterni e fino alla mezzeria dei muri di divisione con zone di uso comune (corridoi, lavatoi, scale ecc.) ovvero di altra destinazione o proprietà.

Superficie omogeneizzata pertinenze

a) Pertinenze esclusive di ornamento dell’unità immobiliare

1.La superficie utilizzata ad area scoperta o assimilabile è pari:

al 10% della superficie, fino alla superficie dell’unità immobiliare;

al 2% per superfici eccedenti detto limite.

2.Balconi, terrazzi e similari va computata come di seguito:

qualora le pertinenze siano comunicanti con i vani principali e con i vani accessori:- nella misura del 30%, fino a mq. 25;- nella misura del 10%, per la quota eccedente mq. 25;

qualora le pertinenze non siano comunicanti con i vani principali e con i vani accessori:- nella misura del 15% della superficie fino a mq. 25;- nella misura del 5% per la quota eccedente mq. 25.

b) Pertinenze esclusive accessorie a servizio dell’unità immobiliare

Per quanto concerne la superficie delle pertinenze accessorie, la stessa si computa nella misura:

• • • del 50% qualora direttamente comunicanti con i vani principali e/o con i vani accessori;
    • del 25% qualora non comunicanti con i vani principali e/o accessori.

La superficie catastale si calcola con gli stessi principi ma percentuali diverse

Superficie commerciale e catastale: ulteriori indicazioni

La superficie dei vani principali e degli accessori diretti, ovvero loro porzioni, aventi altezza utile inferiore a m.1,50 non entra nel computo, salvo particolari soluzioni architettoniche che saranno valutate caso per caso.

Le rientranze e le sporgenze realizzate per motivi strutturali o estetici e i profili, non sono compresi salvo che la loro superficie non risulti fruibile.

Per le unità immobiliari disposte su due o più piani, i collegamenti verticali interni alla stessa devono essere computati in misura pari alla loro proiezione orizzontale, indipendentemente dal numero dei piani collegati.

Non devono essere aggiunte alla singola unità immobiliare le quote di superfici relative a:

1. 1. scale, pianerottoli e ballatoi comuni;
   2. aree di uso comune (coperte e scoperte) rappresentate da terrazzi di copertura, stenditoi, lavatoi, atri di ingresso;
   3. appartamento del portiere (u.i. autonoma) e locali di guardiania;
   4. stradine private di accesso all’edificio;
   5. locali tecnici o locali di deposito comuni;
   6. sala riunione condominiale;
   7. spazi comuni (area occupata dalla chiostrina, dall’ascensore, dai cavedi, ecc);
   8. giardini, aree a verde e camminamenti di pertinenza dell’edificio.

Spero che l'articolo ti sia stato utile. A presto, Vincenzo.