Proposta di acquisto: chi può richiedere l'accesso agli atti?
Un soggetto ha sottoscritto una proposta di acquisto, proposta successivamente controfirmata per accettazione dagli attuali proprietari, ma non registrata presso l'Agenzia delle Entrate.
Tale soggetto possa essere considerato legittimato a presentare autonomamente istanza di accesso agli atti senza necessità di acquisire una specifica delega da parte degli attuali proprietari?
Il promissario acquirente ha un interesse diretto, concreto e attuale alla presentazione di richiesta di accesso agli atti per l'immobile oggetto della proposta di acquisto. Occorre allegare la proposta di acquisto sottoscritta dai proprietari (con i dati personali/sensibili oscurati).
Successivamente l'Ufficio valuterà se inviare la richiesta di accesso al controinteressato (proprietari) ai sensi art. 3 dpr 184/2006.
La mancata registrazione della proposta presso l'Agenzia delle Entrate non costituisce, di per sé, un impedimento all'esercizio del diritto di accesso.
Il principale riferimento normativo: articolo 22 della Legge 241/1990
L'art. 22, comma 1, lettera b), della Legge 7 agosto 1990, n. 241 riconosce il diritto di accesso ai soggetti che abbiano:
Un interesse diretto, concreto e attuale, corrispondente a una situazione giuridicamente tutelata e collegata al documento al quale è chiesto l'accesso.
Nel caso in esame, l'interesse del promissario acquirente può essere individuato nella necessità di verificare:
- La legittimità urbanistico-edilizia dell'immobile che intende acquistare.
- La corrispondenza tra stato di fatto e titoli edilizi depositati.
- L'esistenza di eventuali difformità edilizie, abusi o procedimenti di sanatoria.
- Le circostanze che possono incidere sulla possibilità di perfezionare la compravendita e sulle obbligazioni contrattuali assunte.
Questi elementi consentono di sostenere che l'interesse non sia meramente esplorativo, ma direttamente collegato a una posizione giuridica individuale.
La legge non richiede che il richiedente sia necessariamente proprietario dell'immobile. Richiede invece la dimostrazione di un interesse qualificato.
Lo conferma anche l'articolo 2 del DPR 184/2006.
2. La proposta di acquisto non registrata
La registrazione fiscale e l'efficacia civilistica di un accordo sono aspetti distinti.
Ai sensi dell'art. 1326 del Codice civile, il contratto si perfeziona quando il proponente viene a conoscenza dell'accettazione, sempre che sussistano le altre condizioni richieste.
Una proposta immobiliare accettata può quindi integrare un contratto preliminare vincolante, secondo il suo contenuto, anche prima della registrazione fiscale.
La mancata registrazione può comportare conseguenze tributarie, ma non rende automaticamente nullo l'accordo né fa venir meno l'interesse all'accesso.
Un riferimento significativo è la Risoluzione dell'Agenzia delle Entrate n. 63/E del 25 febbraio 2008, relativa alle proposte di acquisto e all'obbligo di registrazione quando l'accettazione determina la conclusione di un preliminare.
3. Il coinvolgimento dei proprietari: articolo 3 DPR 184/2006
La qualità di controinteressato non discende automaticamente dalla proprietà dell'immobile.
Ai sensi dell'art. 22, comma 1, lettera c), della Legge 241/1990, i controinteressati sono i soggetti il cui diritto alla riservatezza potrebbe essere compromesso dall'accesso.
Pertanto, qualora i documenti richiesti coinvolgano effettivamente interessi di riservatezza dei proprietari, il Comune dovrà valutare l'applicazione dell'art. 3 del DPR 184/2006 e la relativa comunicazione.
La comunicazione ai controinteressati non equivale alla richiesta di una delega o di un consenso obbligatorio del proprietario. Un'eventuale opposizione dovrà essere valutata dall'Amministrazione, non comportando automaticamente il diniego.
Cassazione Civile, Sezioni Unite, sentenza n. 4628 del 6 marzo 2015
È probabilmente il riferimento giurisprudenziale più interessante.
Le Sezioni Unite hanno riconosciuto che anche un accordo preliminare destinato a essere seguito da un ulteriore preliminare può produrre effetti giuridici, quando risponde a un interesse meritevole di tutela e presenta un'autonoma funzione negoziale.
La pronuncia è utile perché riconosce rilevanza giuridica anche a determinate situazioni contrattuali anteriori al preliminare definitivo.
Cassazione Civile, Sezione II, ordinanza n. 2269 del 25 gennaio 2023
La pronuncia riguarda una proposta irrevocabile di acquisto immobiliare accettata dal venditore, alla quale non era seguita la stipulazione del successivo contratto preliminare.
La Corte ha esaminato gli effetti obbligatori dell'accordo e la sua concreta configurazione negoziale. È quindi un riferimento pertinente per sostenere che una proposta accettata non può essere considerata giuridicamente irrilevante per il solo fatto che non sia seguita da ulteriori formalizzazioni.
Vicenza
Attenzione: non ho individuato una sentenza verificabile della Cassazione o del Consiglio di Stato che affermi espressamente che la proposta di acquisto accettata e non registrata è sufficiente, da sola, per l'accesso agli atti edilizi senza delega. Non sarebbe corretto attribuire alle due pronunce questo principio specifico.
Spero che l'articolo ti sia stato utile. A presto, Vincenzo.
