Immobile all'asta occupato: tempi per liberarlo nel 2026

Hai acquistato o vorresti acquistare un immobile all'asta ancora occupato? Vediamo quanto tempo occorre per liberarlo, cosa succede se vi abitano il debitore, la sua famiglia, dei minorenni oppure un inquilino con contratto di affitto e quali sono i rischi per l'aggiudicatario.

Acquistare una casa all'asta occupata può rappresentare un'opportunità economica, ma comporta anche alcuni rischi, primo fra tutti quello di non poter utilizzare immediatamente l'immobile dopo l'aggiudicazione.

La prima cosa da sapere è che un immobile occupato non è necessariamente un immobile difficile da liberare. Tutto dipende da chi lo occupa e dal titolo in base al quale vi abita.

La normativa distingue infatti diverse situazioni:

• Immobile occupato dal debitore esecutato e dalla sua famiglia, cioè dal soggetto che ha subito il pignoramento;
• Immobile occupato da persone senza titolo, oppure con un titolo non opponibile alla procedura esecutiva;
• Immobile occupato da un inquilino con regolare contratto di locazione, che potrebbe continuare ad avere efficacia anche dopo la vendita;
• Immobile occupato da famiglie con minorenni, anziani o persone vulnerabili, situazione che può richiedere particolari cautele durante le operazioni di liberazione.

La procedura è disciplinata principalmente dagli artt. 560 e 586 del Codice di procedura civile, mentre per i contratti di locazione occorre fare riferimento anche all'art. 2923 del Codice civile.

Vediamo cosa succede nei diversi casi e, soprattutto, quanto tempo può trascorrere prima della consegna delle chiavi.

Quando viene liberato un immobile acquistato all'asta?

Con la riforma del processo civile, nota come Riforma Cartabia, è stata modificata anche la disciplina relativa alla liberazione degli immobili pignorati.

Per le procedure soggette alla nuova disciplina, l'art. 560 c.p.c. prevede regole diverse a seconda del soggetto che occupa l'immobile.

Se l'abitazione è occupata dal debitore esecutato e dal suo nucleo familiare, questi possono generalmente continuare ad abitarvi fino alla pronuncia del decreto di trasferimento, purché rispettino gli obblighi previsti dalla legge.

Il giudice può tuttavia ordinare la liberazione anticipata quando, ad esempio, vengono ostacolate le visite dei potenziali acquirenti, non viene garantita la conservazione dell'immobile oppure vengono impedite le attività degli ausiliari del tribunale.

Se, invece, l'immobile è occupato da persone prive di un titolo opponibile alla procedura, oppure non è abitato dall'esecutato e dal suo nucleo familiare, il giudice dispone la liberazione non oltre l'ordinanza che autorizza la vendita o delega le relative operazioni.

Questo significa che, in determinate situazioni, l'ordine di liberazione può essere emesso prima dell'asta.

Attenzione: le disposizioni introdotte dalla Riforma Cartabia si applicano, in linea generale, alle procedure instaurate dal 28 febbraio 2023. Per le procedure precedenti occorre verificare il regime applicabile.

Tempi per liberare l'immobile: quanto bisogna aspettare?

Una delle domande più frequenti è: dopo l'aggiudicazione, quanto tempo ci vuole per avere le chiavi?

Non esiste una risposta valida per tutti gli immobili.

La legge, infatti, non stabilisce un termine generale di 30, 60 o 90 giorni entro il quale qualsiasi abitazione acquistata all'asta debba necessariamente essere consegnata all'aggiudicatario.

I tempi dipendono da diversi fattori:

• Dalla presenza o meno di un ordine di liberazione già emesso;
• Dal soggetto che occupa l'abitazione;
• Dall'eventuale esistenza di un contratto di locazione opponibile;
• Dalla collaborazione dell'occupante;
• Dalle disposizioni impartite dal giudice dell'esecuzione;
• Dall'organizzazione delle operazioni da parte del custode giudiziario e dall'eventuale necessità di ricorrere alla forza pubblica.

Se l'immobile viene lasciato spontaneamente, la consegna può avvenire in tempi relativamente brevi.

Se invece l'occupante si rifiuta di uscire, le operazioni di liberazione possono richiedere ulteriori settimane o mesi. Nei casi particolarmente complessi i tempi possono essere anche maggiori.

Non è quindi corretto considerare sei mesi, un anno oppure sessanta giorni come termini garantiti: si tratta, eventualmente, di stime che devono essere valutate con riferimento alla singola procedura.

Quando si diventa proprietari dell'immobile all'asta?

Un altro aspetto importante riguarda il momento in cui si acquista effettivamente la proprietà.

L'aggiudicazione non coincide con il trasferimento della proprietà.

Dopo l'aggiudicazione, l'acquirente deve versare il saldo del prezzo e gli ulteriori importi dovuti secondo le condizioni della vendita.

Successivamente, il giudice dell'esecuzione emette il decreto di trasferimento, previsto dall'art. 586 c.p.c., con il quale la proprietà viene trasferita all'aggiudicatario.

Il decreto costituisce anche titolo esecutivo per il rilascio dell'immobile.

Occorre dunque distinguere due momenti:

• Acquisizione della proprietà: avviene con il decreto di trasferimento;
• Disponibilità materiale dell'immobile: si realizza con la consegna effettiva dell'abitazione e delle chiavi, che può avvenire anche successivamente.

È quindi possibile essere già proprietari dell'immobile senza averne ancora la disponibilità materiale.

L'immobile è occupato dal debitore esecutato e dalla sua famiglia

Questo è uno dei casi più frequenti nelle aste immobiliari.

Immaginiamo che il precedente proprietario abbia subito il pignoramento dell'abitazione nella quale continua a vivere insieme alla propria famiglia.

Secondo l'art. 560 c.p.c., per le procedure soggette alla disciplina vigente, il debitore e i familiari conviventi possono generalmente rimanere nell'immobile fino alla pronuncia del decreto di trasferimento, salvo i casi nei quali la legge consente la liberazione anticipata.

Il giudice dell'esecuzione dispone la liberazione dell'immobile occupato dal debitore e dal suo nucleo familiare contestualmente al decreto di trasferimento, salvo le ipotesi di liberazione anticipata.

La liberazione viene attuata dal custode giudiziario, secondo le disposizioni del giudice, anche dopo il decreto di trasferimento.

Se il debitore collabora e lascia spontaneamente l'abitazione, la consegna può essere relativamente rapida.

In caso contrario, il custode dovrà organizzare le operazioni necessarie per ottenere il rilascio, eventualmente avvalendosi della forza pubblica previa autorizzazione del giudice.

Attenzione: l'aggiudicatario non può entrare autonomamente nell'immobile, cambiare le serrature o allontanare con la forza gli occupanti. La liberazione deve avvenire attraverso le procedure previste dalla legge.

L'immobile è occupato da persone senza titolo

Una situazione differente si verifica quando l'immobile è occupato da persone che non sono il debitore o i familiari conviventi e che non possiedono un titolo giuridico opponibile alla procedura esecutiva.

Potrebbe trattarsi, ad esempio, di soggetti che occupano l'abitazione senza un valido contratto di locazione o senza altri diritti che possano essere fatti valere nei confronti dell'aggiudicatario.

In questa situazione, l'art. 560 c.p.c. prevede che il giudice ordini la liberazione non oltre l'ordinanza che autorizza la vendita o delega le operazioni di vendita.

Pertanto, quando l'immobile viene aggiudicato, potrebbe essere già stato emesso un ordine di liberazione.

Questo non significa necessariamente che l'abitazione sia già materialmente libera: occorre verificare se il custode abbia concluso le operazioni di rilascio.

È fondamentale, quindi, leggere attentamente la perizia estimativa, l'avviso di vendita e le informazioni fornite dal custode giudiziario.

Chi occupa l'immobile ha un contratto di affitto?

Questo è uno dei casi che richiedono maggiore attenzione.

Se l'immobile oggetto di asta è occupato da un inquilino con contratto di locazione, non è detto che l'aggiudicatario possa ottenere immediatamente la liberazione.

Secondo l'art. 2923 del Codice civile, le locazioni aventi data certa anteriore al pignoramento sono, in linea generale, opponibili all'acquirente, ferme restando le ulteriori condizioni previste dalla norma.

In sostanza, se il contratto è opponibile, l'aggiudicatario deve rispettare il rapporto di locazione, subentrando nella posizione del precedente proprietario.

Vediamo le situazioni principali.

Contratto di locazione precedente al pignoramento

Se il contratto possiede una data certa anteriore al pignoramento, ad esempio documentata dalla registrazione, può essere opponibile all'aggiudicatario.

In questo caso il nuovo proprietario deve generalmente rispettare il contratto e la sua durata, secondo le regole applicabili.

Per le locazioni ultranovennali occorre inoltre verificare la trascrizione anteriore al pignoramento, altrimenti l'opponibilità può essere limitata al novennio.

Il nuovo proprietario potrà esercitare i diritti previsti dalla normativa sulle locazioni, compresa l'eventuale disdetta alle scadenze e alle condizioni stabilite dalla legge.

Gli eventuali aggiornamenti del canone, come quelli ISTAT, potranno essere applicati soltanto quando consentiti dal contratto e dalla disciplina applicabile.

Contratto di locazione successivo al pignoramento

La situazione cambia quando il contratto è stato stipulato dopo il pignoramento.

L'art. 560 c.p.c. vieta al debitore e al custode di concedere in locazione l'immobile pignorato senza l'autorizzazione del giudice dell'esecuzione.

Una locazione successiva al pignoramento, stipulata senza la necessaria autorizzazione, non può essere considerata automaticamente opponibile all'aggiudicatario.

Prima di acquistare occorre quindi verificare la data del contratto, la sua registrazione e l'eventuale autorizzazione giudiziaria.

Contratto con canone troppo basso

Esiste un'ulteriore circostanza importante.

L'art. 2923 c.c. stabilisce che l'acquirente non è tenuto a rispettare una locazione quando il canone pattuito è inferiore di un terzo rispetto al giusto prezzo o a quello risultante da precedenti locazioni.

Si tratta della cosiddetta locazione a canone vile.

Anche un contratto con data certa anteriore al pignoramento potrebbe quindi risultare non opponibile all'aggiudicatario, qualora ricorrano le condizioni previste dalla legge.

Naturalmente, l'inopponibilità del contratto deve essere valutata sulla base degli elementi documentali e delle circostanze concrete.

Nell'abitazione vivono minorenni, anziani o persone disabili?

Un dubbio ricorrente riguarda la presenza nell'immobile di minorenni, anziani oppure persone con disabilità.

La presenza di persone vulnerabili non impedisce automaticamente la liberazione dell'immobile.

Non esiste, infatti, una regola generale secondo cui una casa acquistata all'asta non possa essere liberata perché al suo interno abitano bambini o persone anziane.

Tuttavia, queste situazioni possono richiedere particolari cautele organizzative e l'eventuale coinvolgimento dei servizi sociali o delle autorità competenti.

Le operazioni di liberazione possono quindi richiedere tempi ulteriori rispetto ai casi nei quali l'occupante collabora spontaneamente.

Per questo motivo è opportuno chiedere al custode giudiziario se vi siano circostanze particolari che potrebbero influire sulla consegna dell'abitazione.

Chi provvede materialmente alla liberazione dell'immobile?

Un aspetto particolarmente importante riguarda il soggetto che deve occuparsi della liberazione.

Per le procedure alle quali si applica l'attuale art. 560 c.p.c., l'ordine di liberazione viene attuato dal custode giudiziario, secondo le disposizioni impartite dal giudice dell'esecuzione.

La legge prevede che il custode possa attuare il provvedimento anche successivamente al decreto di trasferimento, nell'interesse dell'aggiudicatario, senza spese a carico di quest'ultimo, salvo che venga espressamente esonerato.

Quando necessario, il giudice può autorizzare l'intervento della forza pubblica e la nomina di ausiliari.

Occorre però verificare il regime applicabile alla singola procedura e le disposizioni contenute nell'ordinanza di vendita.

Se nell'immobile sono presenti mobili e oggetti personali che non devono essere consegnati all'aggiudicatario, il custode segue le disposizioni previste dall'art. 560 c.p.c., comprese quelle relative all'intimazione di asportazione dei beni.

Il termine ordinariamente assegnato per rimuovere tali beni non può essere inferiore a 30 giorni, salvo i casi di urgenza previsti dalla legge.

Attenzione: questi 30 giorni riguardano l'asportazione dei beni mobili e non costituiscono un termine generale entro il quale l'immobile deve essere liberato.

Indennità di occupazione: cos'è e quando si può chiedere?

Un'altra questione riguarda l'eventuale indennità di occupazione dovuta da chi continua a utilizzare l'immobile senza averne titolo.

In linea generale, dopo il trasferimento della proprietà, se il precedente proprietario o un altro soggetto continua a occupare illegittimamente l'abitazione, il nuovo proprietario può valutare la richiesta di un'indennità per il periodo di occupazione.

La possibilità di ottenere tale somma e la sua quantificazione dipendono però dalla situazione concreta, dal titolo dell'occupazione e dai presupposti giuridici applicabili.

Non è quindi automatico che, dopo il decreto di trasferimento, l'occupante debba versare un importo prestabilito per ogni mese trascorso nell'abitazione.

In queste situazioni è consigliabile rivolgersi a un legale per valutare la possibilità di ottenere l'indennità o il risarcimento del danno e le modalità per richiederli.

Cosa controllare prima di acquistare un immobile all'asta occupato?

Prima di presentare un'offerta, ti consiglio di verificare almeno i seguenti aspetti:

• Stato occupazionale: verifica chi occupa effettivamente l'immobile e a quale titolo;
• Perizia del CTU: controlla se contiene informazioni sulla presenza di occupanti, sui contratti e sulla situazione dell'immobile;
• Contratti di locazione: verifica data, registrazione, durata, canone ed eventuale opponibilità alla procedura;
• Ordine di liberazione: accerta se sia già stato emesso e se le operazioni di rilascio siano iniziate;
• Custode giudiziario: chiedi informazioni sulle condizioni dell'immobile e sulle prospettive di consegna;
• Avviso e ordinanza di vendita: verifica le condizioni specifiche della procedura e le modalità previste per la liberazione.

Ricorda che un immobile occupato può essere acquistato a un prezzo interessante, ma il risparmio iniziale deve essere confrontato con i tempi necessari per ottenerne la disponibilità.

Se hai intenzione di utilizzare immediatamente l'immobile come abitazione principale, il problema della liberazione assume un'importanza ancora maggiore.

Spero che l'articolo ti sia stato utile, a presto, Vincenzo.