Legionella: progettazione e norme degli impianti
Legionella come esguire una corretta progettazione / gestione degli impianti.
La legionella è un'infezione batterica polmonare provocata da varie specie di batteri della Legionella Pneumophila.
La legionella potrebbe trasmettersi all'uomo anche per cattiva progettazione / gestione dell'impianto idrico. Difatti, se questo batterio fosse presente nell'impianto potrebbe trasferirsi all’uomo tramite inalazioni di particelle contaminate provenienti dall’erogazione dell’acqua dal rubinetto o dall’aerosol che si respira mentre si fa la doccia.
Le norme di riferimento per la gestione della legionella sono la UNI 9182 del 2014 sul ricircolo dell'acqua e le linee guida 2015 del ministero della salute sulla prevenzione ed il controllo della legionellosi.
Temperature da evitare per evitare la legionella
La legionella prolifica tra 25 e 42 gradi e sopravvive tra 6 e 63 gradi. Predilige condizioni caldo-umide.
Come evitare la legionella negli impianti?
Per evitare che la legionella si presenti nell'impianto idrico occorre progettare:
- evitando tubazioni con tratti terminali ciechi;
- come da normativa, mantenendo la temperatura dell’acqua fredda < 20°C attraverso idonee coibentazioni;
- garantendo, come da normativa, nei riscaldatori (scaldabagni, bollitori, ecc.) una temperatura dell'acqua superiore a 60° C;
Quindi, occorre controllare le temperature, ricambiare l'acqua e gestire la velocità del flusso. Tutti questi obiettivi possono essere posti in essere tramite una rete di ricircolo.
Inoltre, durante la gestione, per prevenire si potrebbe mantenere costantemente in circolazione acqua calda a temperature maggiori di 50°C, anche nella rete di ricircolo oppure tramite trattamenti come irraggiamento UV, clorazione o disinfezione;
Inoltre occorre:
- evitare ristagni d'acqua (soprattutto in serbatoi, autoclavi e tratti terminali ciechi);
- mantenere l'impianto pulito (da biofilm, Calcare, incrostazioni e corrosione);
- far defluire a lungo l'acqua da tutti i punti di erogazione in appartamenti che restano inutilizzati per lunghi periodi o dopo interruzioni di erogazione (rubinetti, docce, etc), aprire le finestre per allontanare il vapore e non sostare all’interno dei locali;
- sostituire valvole, guarnizioni, filtri, soffioni doccia e tubi flessibili usurati e decalcificare almeno una volta all'anno i soffioni della doccia e i rompigetto dei rubinetti per evitare incrostazioni.
Disinfezione impianto
Per eliminare il batterio si potrebbe procedere con lo shock termico. Occorre elevare la temperatura dell'acqua a 70-80°C per tre giorni consecutivi assicurando il suo deflusso da tutti i punti di erogazione per almeno 30 min al giorno. Durante lo shock termico è fondamentale verificare che la temperatura dell’acqua raggiunga o ecceda i 60°C nei punti distali dell'impianto, altrimenti la procedura non assicura il raggiungimento dell’obiettivo. Al termine del trattamento occorre effettuare un controllo batteriologico su campioni di acqua prelevati.
Obblighi normativi nei condomini
La disciplina di riferimento è il D.Lgs. 18/2023, come modificato dal D.Lgs. 102/2025, relativo alla qualità delle acque destinate al consumo umano. La norma introduce una gestione del rischio estesa anche agli impianti idrici interni degli edifici, con particolare attenzione alla presenza di Legionella e piombo. Il valore parametrico indicato per la Legionella è inferiore a 1.000 UFC/l, fermo restando che possono essere necessari interventi anche con valori inferiori in presenza di infezioni o focolai.
È però importante precisare che non esiste un obbligo generalizzato di effettuare periodicamente analisi della Legionella in tutti i condomìni. Il monitoraggio obbligatorio riguarda principalmente gli edifici prioritari, cioè strutture nelle quali, per destinazione d’uso, caratteristiche dell’impianto o vulnerabilità degli occupanti, il rischio sanitario è maggiore. L’Istituto Superiore di Sanità include invece le comuni abitazioni private tra gli edifici non prioritari per i quali, in via generale, non sono previsti specifici obblighi di controllo.
Nei condomìni ordinari l’amministratore deve comunque occuparsi della corretta conservazione e manutenzione delle parti comuni dell’impianto idrico. Una valutazione specifica del rischio può diventare opportuna quando siano presenti, ad esempio:
- produzione centralizzata di acqua calda sanitaria;
- bollitori o serbatoi di accumulo condominiali;
- reti di ricircolo;
- autoclavi o cisterne comuni;
- piscine, vasche idromassaggio, docce o altri punti di erogazione comuni;
- lunghi tratti di tubazione inutilizzati, ristagni o temperature favorevoli alla proliferazione batterica;
- precedenti contaminazioni o casi di legionellosi.
In queste situazioni l’amministratore dovrebbe affidare a un tecnico competente la valutazione dell’impianto, programmare la manutenzione, eliminare ristagni e tratti ciechi, controllare le temperature dell’acqua, pulire gli accumuli e, quando il rischio lo richieda, disporre campionamenti e analisi presso un laboratorio qualificato. Le modalità di valutazione e gestione sono illustrate nel Rapporto ISTISAN 22/32. (ISS)
Se invece il condominio non dispone di accumuli, produzione centralizzata di acqua calda, impianti o punti di erogazione comuni e l’acqua, dopo il contatore, è distribuita direttamente alle singole unità immobiliari, non deriva automaticamente dalla normativa un obbligo periodico di ricerca della Legionella a carico dell’amministratore.
In sintesi, la norma non impone indistintamente a tutti gli amministratori un’analisi annuale o biennale. Impone piuttosto una gestione proporzionata al rischio: negli edifici prioritari sono previsti specifici controlli e piani di autocontrollo; nei condomìni ordinari occorre valutare le caratteristiche reali dell’impianto e intervenire quando siano presenti condizioni che possano favorire la proliferazione della Legionella. L’articolo che hai indicato, quindi, va letto con cautela quando parla genericamente di «nuovi obblighi per l’amministratore».
Spero che l’articolo ti sia stato utile. A presto, Vincenzo.
