Cosa si intende per vano catastale e come si calcola?

Definizione di vano catastale e regole per il calcolarlo, con esempio. Superficie massima e minima.

Per determinare i vani catastali di un'abitazione (calcolati secondo il D.L. 652/39 e il D.P.R. 1142/49) occorre considerare tutti gli ambienti dell’unità immobiliare.

Tuttavia, nel calcolo dei vani catastali è errato sommare il numero di stanze in quanto alcuni ambienti godono di un peso maggiore rispetto agli altri. Ad esempio, un soggiorno vale di più rispetto ad una cantina e così via.

In particolare, il catasto assegna i valori in base al fatto che si trattino di:

1. vani principali;
2. vani accessori a servizio diretto;
3. vani accessori a servizio indiretto;
4. dipendenze.

Vani principali

I vani principali o utili (soggiorno, cucina solo se indipendente, camera da letto, studio e simili) vengono considerati ognuno per un vano fino ad una superficie massima tabellare individuata dal Comune ove è ubicato l'immobile (in genere compresa tra i 20 mq e i 30 mq). Spesso si tratta di 25 mq. In quest'ultimo caso, se l'ambiente fosse più grande, la superficie eccedente i 25 mq verrebbe considerata quale frazione di vano in più.

Per calcolare l'eccedenza rispetto ad 1 vano, si applica la deguente formula:

Sr – SM / SM

dove Sr sta per superficie rilevata e SM sta per Superficie Massima tabellare.

Ad esempio, consideriamo un soggiorno di 45 metri quadri. Fino a 25 mq si considera un vano a cui va aggiunta l'eccedenza (45 - 25 )/ 25 = 0,8. Totale 1,8 vani.

In realtà, esiste anche una superficie minima per considerare un ambiente pari a un vano, variabile anch’essa da città a città, sotto il quale il vano utile va considerato come un accessorio diretto. Una camera da letto di 7 mq deve essere considerata quale vano accessorio diretto.

Vani accessori a servizio diretto

Si tratta di ambienti la cui esistenza è indispensabile per i servizi della casa, il cui distacco dell’accessorio dall’abitazione comporterebbe anche una variazione nella struttura di quest’ultima. 

Ciascuno di essi può essere anche esterno all’immobile oppure non comunicante con esso, ma si deve rispettare il requisito di funzionalità dell’accessorio diretto nei confronti dei vani utili. Nel calcolo della consistenza, se un accessorio diretto possiede una superficie maggiore di quella consentita, occorre considerarlo come un vano principale.

I vani accessori a servizio diretto sono: bagno, ingresso, disimpegno, corridoio, sgabuzzino e vengono conteggiati come 1/3 di vano utile;

Vani accessori a servizio indiretto

Tutte quelle stanze che integrano i vani catastali di un’abitazione, ma che non sono prettamente connesse al loro utilizzo, sono da considerarsi accessori complementari. Rientrano le cantine, i lavatoi, le soffitte, i bucatai, gli stenditoi, gli sgomberi, gli acquai, i sottoscala e altri accessori.

I vani accessori a servizio indiretto o complementare sono conteggiati come 1/4 di vano utile;

Dipendenze

Le dipendenze (balconi, terrazze, portici) sono "al servizio dell'immobile".

Vengono considerate incrementando o diminuendo di una percentuale (fino al 10%), in relazione alla loro entità, importanza e qualità, la consistenza complessiva dei vani calcolati in precedenza. Il tecnico accertatore deve operare tenendo presente il principio dell'ordinarietà nel discriminare i vani principali da quelli accessori e stimare le percentuali di aumento della consistenza.

Arrotondamenti

Una volta sommati i risultati, il calcolo finale viene arrotondato al mezzo vano. 

Se la sommatoria finale fosse 5,49 vani, il totale deve essere arrotondato a 5;

Se la sommatoria finale fosse 5,51 vani, il totale deve essere arrotondato a 6;

Vani bassi

Nel conteggio delle superfici dei vani principali e degli accessori non rientrano nel computo tutte le superfici relative a locali di altezza utile inferiore a 1,50 metri.

Esempio: vani

Prendiamo ad esempio un appartamento di 100 mq costituito da 1 soggiorno di 30 mq, 1 cucina, 1 bagno, 2 camere, 1 disimpegno, 1 ripostiglio, 1 cantina, 1 balcone.

L'eccedenza del vano per il comune in questione è pari a 25 mq.

Dalle regole per la determinazione dei vani catastali abbiamo: 

• 1 soggiorno di 30 mq: 1 vano + 0,2 vani (eccedenza (30 mq - 25 mq )/ 25 mq)
• 1 cucina: 1 vano
• 1 bagno: 0,6666 (2/3)
• 2 camere:  2 vani
• 1 disimpegno: 0,3333 (1/3)
• 1 ripostiglio: 0,3333 (1/3)
• 1 cantina: 0,25 (1/4)

Totale: 5,78 vani. A questi va aggiunta la dipendenza (balcone): 5,78 vani x 5%= 0,29. Totale compreso dipendenza: 6,07, arrotondato 6 vani.

Il numero dei vani è fondamentale per il calcolo della rendita catastale.

Sperando che l'articolo ti sia stato utile. A presto, Vincenzo.