Calcolo indice di permeabilità superfici parcheggio, utile lorda e fondiaria

Nella guida riporteremo le definizioni e come calcolare: indice di permeabilità, superficie territoriale, superficie fondiaria, indice di fabbricabilità fondiaria, superficie lorda di pavimento, rapporto di permeabilità, volume edificabile. Inoltre, approfondiremo il metodo di calcolo della superficie aero-illuminante minima e dei parcheggi residenziali privati minimi. Quali sono i volumi tecnici? 

Il processo di urbanizzazione e ristrutturazione urbana nelle varie zone del territorio comunale è regolato dai seguenti parametri urbanistici ed edilizi.

Rapporto di permeabilità Rf (%) o indice – Che cos'è e come si calcola?

Definisce la quantità minima di superficie permeabile, ovvero la quantità minima della superficie del lotto da mantenere o sistemare a verde con esclusione di qualsiasi edificazione.

Nella realizzazione di nuovi edifici, di ampliamento di edifici esistenti comportanti incremento di superficie coperta (Sc) la percentuale da lasciare "impermeabile" è il 25% della superficie fondiaria.

Naturalmente i regolamenti locali possono variarne le percentuali (non abbassarle).

Superficie territoriale St e Superficie fondiaria Sf - Che cosa sono e come si calcolano?

Per superficie territoriale si intende la superficie dell’area compresa all'interno del perimetro di un piano esecutivo destinata all'edificazione, la quale comprende, oltre alla superficie fondiaria, la superficie delle eventuali strade interne di distribuzione dei lotti e la quota di aree destinate a standard previste dal PRG (o piani strutturali) all’interno della zona stessa. Sono escluse dal calcolo della St le aree già di proprietà pubblica alla data di adozione del PRG. Unità di misura metri quadri mq.

Per superficie fondiaria si intende la superficie del lotto edificabile al netto delle superfici per opere di urbanizzazione primaria e secondaria. Nell'area fondiaria si individuano le superfici da destinare all’edificazione, ai percorsi pedonali ed eventualmente ai parcheggi privati. Unità di misura metri quadri mq.

Fondamentalmente è la porzione dell'area di intervento utilizzabile o utilizzata a fini edificatori privati, comprendente l'area di sedime degli edifici e gli spazi di pertinenza degli stessi.

Area di sedime: Impronta a terra della sagoma dell’edificio o manufatto edilizio. Il perimetro dell’area di sedime è pertanto delimitato dal filo esterno delle pareti perimetrali dell’edificio (o manufatto edilizio), al lordo di spazi praticabili aperti quali logge, portici o porticati, nonché di eventuali tettoie poste in aderenza all'edificio medesimo, ove obiettivamente autonome dal punto di vista morfo-tipologico o strutturale e come tali aventi sagoma distinta. Sono esclusi dal perimetro dell’area di sedime: 

• lo spessore delle pareti esterne per la parte eccedente i minimi fissati dai regolamenti edilizi, e comunque per la parte eccedente i 30 cm, costituente incentivo urbanistico ai sensi delle norme regionali in materia di edilizia sostenibile; 
• le scale esterne , ivi comprese le scale di sicurezza, fatta eccezione per gli eventuali spazi chiusi e coperti posti in aderenza all’edificio da esse delimitati;
• i volumi tecnici posti in aderenza all'edificio, salvo quelli totalmente integrati con il medesimo dal punto di vista morfo-tipologico e strutturale.

Indice di fabbricabilità fondiaria If (mc/mq) 

"indice di fabbricabilità fondiaria" If: Definisce il volume massimo edificabile su ciascuna unità di superficie fondiaria. parametro numerico che esprime in metri cubi di volume (V) le quantità massime edificabili per ogni metro quadrato di superficie fondiaria (Sf).

Indice di fabbricabilità territoriale It (mc/mq)

"indice di fabbricabilità territoriale" It: Definisce il volume massimo edificabile su ciascuna unità di superficie territoriale, escluso il volume relativo alle opere di urbanizzazione. Parametro numerico che esprime in metri cubi di volume (V) le quantità massime edificabili per ogni metro quadrato di superficie territoriale (St). mc/mq

Superficie lorda di pavimento Slp (mq) – Che cos'è e come si calcola?

Per superficie lorda di pavimento si intende la somma della superficie lorda di ogni piano dell’edificio misurata entro il profilo esterno delle pareti perimetrali ai vari piani e soppalchi di interpiano, sia fuori terra che in sottosuolo. Sono escluse dal computo le superfici adibite al ricovero delle autovetture, con i relativi spazi di manovra ed accesso, le cantine, gli aggetti aperti, i portici, i sottotetti non abitabili ed i volumi tecnici dell’edificio.

Rapporto di Copertura (Rc) - Che cos'è e come si calcola?

E’ il rapporto, espresso in percentuale, fra la superficie coperta degli edifici (Sc) e la superficie fondiaria (Sf).

Si definisce "superficie coperta" (Sc) la superficie risultante dalla proiezione sul piano orizzontale dell'ingombro planimetrico massimo dell'edificio fuori terra, delimitato dagli elementi verticali esterni dell'edificio medesimo, quali pareti perimetrali, pilastri, setti portanti. Sono compresi nel computo della superficie le logge, i portici, i porticati, le tettoie ed i ballatoi, compresi quelli posti in aggetto rispetto al filo delle pareti perimetrali dell'edificio.

Volume edificabile Ve (mc) – Che cos'è e come si calcola?

Si intende come prodotto tra la SLP dei singoli piani della costruzione per l’altezza virtuale, convenzionalmente pari a 3 m, indipendentemente dalla sua altezza effettiva. Il volume massimo che può essere costruito in un comparto edificatorio viene dedotto altresì in base agli indici di densità edilizia ammessi dal PRG per quell’area, moltiplicando cioè la St o la Sf rispettivamente per It o per If.

Vmax = St x It oppure Vmax = Sf x If

Il volume costruibile comprende:

- la parte fuori terra delle costruzioni esistenti e/o da realizzare sul lotto;

- la parte interrata delle stesse costruzioni, se destinata a residenza, uffici o attività produttive

- i fabbricati accessori, per la loro parte fuori terra.

Indice di edificabilità - Che cos'è e come si calcola?

L’indice di edificabilità (IE) è il rapporto tra il volume dell’edificio fuori terra e la superficie edificabile del fondo.

N.B. Per volume dell’edificio fuori terra s’intende il volume di un edificio nelle sue dimensioni esterne sul terreno determinante, escluse le parti di edificio aperte (non completamente chiuse).

Superfici Lorda, utile e calpestabile

Prima di tutto alcune definizioni:

Superficie Lorda = complessiva

Superficie Utile = escluse le tamponature

Superficie Calpestabile = escluse le tamponature e le tramezzature

Slp = superficie lorda di pavimento o di piano (sommatoria di tutte le superfici lorde dei piani dell’edificio)

Sul = superficie utile lorda (analoga alla SLP)

Quali sono i volumi tecnici?

Sono considerati volumi tecnici i seguenti locali - impianti:

• extra-corsa degli ascensori;

• serbatoi d’acqua;

• camini;

• apparecchiature per pannelli solari; 

• macchine per il condizionamento e il riscaldamento e loro eventuali protezioni individuanti vani di dimensioni massime di mq, 1,50; 

• rivestimenti di edifici esistenti necessari all'isolamento termico dei fabbricati o semplicemente decorativi fino ad uno spessore massimo di cm. 10;

• le pareti esterne dei fabbricati di civile abitazione per lo spessore eccedente i 35 cm (dovrà in ogni caso essere rispettata la distanza dai confini); 

• Bussole o simili a chiusura totale o parziale di poggioli e terrazzi a protezione di ingressi, nei limiti del 10% del volume utile dell'edificio;

• Verande e giardini d’inverno, prevalentemente, posti a Sud o a Nord, vetrati per il 70% della loro superficie, con una profondità massima di m.2,50, internamente non riscaldati con altre fonti di calore e con un volume inferiore al 10% dell’edificio di riferimento; 

• Serre con struttura metallica, vetro o plastica di altezza media inferiore a ml. 2,50; 

• Piccoli ricoveri attrezzi interamente realizzati in legno, non ancorati stabilmente al suolo, di superficie coperta massima di 9 mq. ed altezza interna massima di ml, 2,40 da posizionarsi all’interno del lotto di pertinenza nei limiti imposti dal Codice Civile in numero massimo di uno ad alloggio;

• Realizzazione di pertinenze di edifici o di unità immobiliari esistenti che non comportino volumetrie e destinate ad arredi da giardino o terrazzo, barbecue e tutti gli interventi di ornamento dell’edificio o sue pertinenze; 

• Realizzazione di tettoie o pavimentazioni di aree pertinenziali delle unità immobiliari esistenti che comportino un'occupazione complessiva massima di 20 mq; 

• Intercapedini aerate non accessibili poste sotto il piano di calpestio;

Che cos'è e come si calcola il Parcheggio residenziale privato (L. 122/1989 cd. Tognoli)?

La legge Tognoli indica la misura minima: 1 mq ogni 10 mc di edificio residenziale (suddivisi in parcheggi a raso e posti auto in garage interrato). Il dato numerico corrisponde alla sommatoria dei posti auto più tutti gli spazi di manovra.

I box interrati/seminterrati hanno un’altezza utile di 2,40 m e non sono abitabili. La rampa di accesso deve avere una pendenza massima del 20% (D.M. 1febbraio 1986) fatto salvo quanto riportato dai regolamenti edilizi.