Quanto costa donare un immobile? Imposte

Qual è il costo del notaio compreso di imposte e tasse in caso di donazione di una casa / terreno / ufficio / negozio. Esempi e calcolo imposte e tasse.

Sempre più spesso, noto che il padre o la madre decidono di donare al proprio figlio, al nipote, alla moglie o al marito una casa, magari tenendosi l'usufrutto. Ma è un'operazione conveniente?

Anche in caso di donazione di una casa, appartamento, terreno o altro immobile, occorre versare delle imposte e pagare la parcella del notaio. Sarà il notaio stesso a calcolare le imposte e inserirle nel preventivo.

PREVENTIVO NOTAIO =IMPOSTE + ONORARIO NOTAIO (+ IVA)

Tali spese dovranno essere sostenute dal donatario o beneficiario, cioè colui a cui viene donato il bene.

Quali sono le possibili imposte?

Come ti accennavo, le imposte vengono inserite dal notaio all'interno del preventivo e sono:

• Imposta di Registro: viene caricata quando vengono registrati gli atti da parte dell'Agenzia delle Entrate;
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• Imposta Ipotecaria: viene caricata quando vengono registrati gli atti nei pubblici registri immobiliari;
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• Imposta Catastale: richiesta in caso di volture catastali e quindi quando avviene un cambio dei proprietari presso l'ufficio del catasto;
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• Imposta di bollo;
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• Imposta di donazione.

Imposta di donazione

Per quanto riguarda l'imposta di donazione, aliquote da versare e franchigie sono determinate dal rapporto di parentela tra beneficiario e donante:

• 4% per il coniuge e i parenti in linea retta, da calcolare sul valore eccedente 1 milione di euro, per ciascun beneficiario;
• 6% per fratelli e sorelle, da calcolare sul valore eccedente 100.000 euro, per ciascun beneficiario;
• 6% da calcolare sul valore totale (cioè senza alcuna franchigia), per gli altri parenti fino al quarto grado, affini in linea retta, affini in linea collaterale fino al terzo grado;
• 8% da calcolare sul valore totale (cioè senza alcuna franchigia), per le altre persone.

Se a beneficiare del trasferimento fosse una persona portatrice di handicap grave, l’imposta si applicherebbe sulla parte del valore della quota che supera 1.500.000 euro, a prescindere dal grado di parentela tra i soggetti coinvolti.

Esempio

Immagina una moglie che dona al marito e al figlio una statua da 2,6 milioni di euro. La franchigia è di 1 milione, moltiplicata per due soggetti (marito e figlio), quindi su 2 milioni di euro non si paga l'imposta di donazione. L'imposta si pagherà solo sui 600.000 € rimanenti. Il 4% di 600.000 € è 24.000 €.

Altre imposte: registro, bollo, catastale e ipotecaria

In aggiunta all'imposta di donazione, solo sugli immobili, dovrai versare le seguenti imposte:

Come si calcola il valore imponibile

Il valore imponibile, su cui determinare le imposte sulla seconda casa, deve essere calcolato moltiplicando la rendita catastale come da visura catastale per 0,05 per i fabbricati o 0,25 per i redditi dominicali dei terreni e per un coefficiente che varia a seconda della categoria dell’immobile (ai sensi del Dm 14 dicembre 1991):

• 75, per i terreni;
• 34 per i fabbricati di categoria C/1 (i negozi) e del gruppo E;
• 50 per i fabbricati di categoria A/10 (uffici) e del gruppo D (opifici);
• 100, per tutti gli altri fabbricati e, quindi, in particolare, per le abitazioni.

Parcella del notaio in caso di donazione

Il preventivo che ti presenterà il notaio aumenta all'incrementare del prezzo di trasferimento dell'immobile.

Vediamo i compensi minimi e massimi nel caso di donazione:

Esempio costo complessivo donazione

Immagina che tuo padre voglia donarti una casa a Torino di 400 metri quadri lordi del valore di 1.220.000 €. Prendiamo un'abitazione di tipo standard, quindi con categoria catastale A/2. Per questo tipo di immobile, una rendita da visura catastale potrebbe aggirarsi attorno ai 4.000 €.

Per quanto riguarda l'imposta di donazione, nel nostro caso pari al 4%, quest'ultima si paga sull'eccedenza rispetto al milione di euro. Quindi, nel nostro esempio, 0,04 x 220.000 € = 8.800 €.

Ipotizzando che si tratti di una seconda casa, occorre determinare il valore imponibile dal quale potrai poi determinare le imposte. Dovrai moltiplicare la rendita catastale pari a 4.000 € x 100 x 0,05 = 20.000 €.

Per il calcolo dell'imposta catastale, pari all'1% nel caso di seconda casa, moltiplica il valore imponibile di 20.000 € per 0,01 (1/100). L'imposta da versare sarà pari a 200 €.

A questa dovrai aggiungere l'imposta ipotecaria pari a 400 € (2% del valore imponibile).

Il notaio, come onorario, ti potrebbe chiedere attorno ai 5.000 €. Aggiungendo l'IVA al 22%, arriveresti a circa 6.100 €.

In totale, la donazione costerebbe:

Imposte: 8.800 € + 200 € + 400 € + 200 € + 230 € + 6.100 € = 15.930 €. Quindi, circa 16.000 €.

Conviene donare o trasferire mediante successione

Dal punto di vista fiscale, donazione e successione le spese sono simili. Donazione e successione condividono, in linea generale, le medesime aliquote e franchigie dell’imposta sulle successioni e donazioni, ma possono differire per costi, adempimenti e imposte accessorie.

Inoltre, in caso di donazione occorre considerare la parcella del notaio più alta della parcella di un CAF. Dal punto di vista giuridico, gli immobili provenienti da donazione hanno tradizionalmente presentato maggiori criticità nella successiva circolazione. La disciplina è però stata profondamente modificata dalla riforma introdotta dalla legge 182/2025, pienamente operativa dal 18 giugno 2026.

Spero che l'articolo ti sia stato utile. In bocca al lupo. Vincenzo