Usufrutto / nuda proprietà: guida ai bonus e ecobonus

Di quali bonus può godere l'usufruttuario e il nudo proprietario e regole in caso di trasferimento / costituzione del diritto.

L’usufrutto è il diritto reale di godimento su un bene altrui, con il privilegio di disporne completamente, ritraendone i frutti naturali e civili ma con la condizione di rispettarne la destinazione economica, ancorché straordinaria o eccezionale, e di restituire il bene nelle condizioni in cui si trova per l’uso, al termine del diritto.

Dove:

• USUFRUTTUARIO: colui il quale ha il diritto di godimento del bene;
• NUDO PROPRIETARIO: il proprietario (temporaneamente “spogliato” del possesso) del bene al termine del diritto.

L’usufrutto è un diritto “a scadenza”. Può durare:

a) vita natural durante, per le persone fisiche

b) massimo 30 anni, per le persone giuridiche (società, Enti, ecc.)

1. A quali bonus possono aderire l'usufruttuario e il nudo proprietario?

Secondo la circolare N. 17/E del 2023, essendo titolari di un diritto reale di godimento, sia l'usufruttuario che il nudo proprietario, possono aderire al:

• bonus ristrutturazione per il recupero del patrimonio edilizio;
• sisma bonus;
• ecobonus;
• bonus verde;
• acquisto di unità immobiliare facente parte di fabbricati interamente ristrutturati;
• Superbonus.

2. Trasferimento dell'immobile

 2.1 Rate passate in caso di costituzione di usufrutto

In caso di costituzione del diritto di usufrutto, sia a titolo oneroso che gratuito, le quote di detrazione non fruite non si trasferiscono all’usufruttuario, ma rimangono al nudo proprietario. 

Il comma 8 dell’art. 16-bis del TUIR, infatti, ammette il trasferimento del beneficio fiscale solo nella ipotesi di vendita dell’immobile (fattispecie che nella prassi, è assimilata alla donazione). Trattasi, dunque, di situazioni di trasferimento dell’intera titolarità dell’immobile, caratteristica che non sussiste nelle ipotesi di costituzione di diritti reali.

2.2 Rate passate in caso di vendita

In caso di vendita dell’immobile sul quale sono stati eseguiti i lavori e contestuale costituzione del diritto di usufrutto, le quote di detrazione non fruite dal venditore si trasferiscono al nudo proprietario in quanto a quest’ultimo si trasferisce la titolarità dell’immobile.

2.3 Trasferimento per morte

La detrazione non si trasferisce agli eredi dell’usufruttuario, atteso che il diritto reale di usufrutto ha natura temporanea e, nell’ipotesi in cui sia costituito a favore di una persona fisica, non può comunque eccedere la vita dell’usufruttuario (art. 979 del codice civile). Tuttavia, nell’ipotesi in cui erede dell’usufruttuario sia il nudo proprietario dell’immobile che consolida l’intera proprietà dell’immobile oggetto degli interventi di ristrutturazione per estinzione naturale del diritto di usufrutto, questi può portare in detrazione le rate residue poiché, in qualità di proprietario dell’immobile, ha il titolo giuridico che gli consente di fruire della detrazione. È necessario, tuttavia, che abbia la detenzione materiale e diretta del bene. Come chiarito dalla stessa circolare 28/E/2022, per detenzione materiale e diretta s’intende la libera disponibilità dell’immobile in capo all’erede, a prescindere dalla circostanza che sia stato adibito ad abitazione principale (si veda anche la circolare 24/E/2004, risposta 1.1).

Spero che l'articolo ti sia stato utile, a presto, Vincenzo.