Guida aste immobiliari. Consulente Firenze e Toscana
Lo studio Madera, offre consulenza, avvalendosi di Ingegneri, Architetti ed Avvocati, che affrontano quotidianamente le problematiche legate alle compravendite ed alle aste immobiliari, professionisti qualificati che conoscono a fondo la materia e coprono tutti gli aspetti legati al mondo delle aste.
Ti guideremo in uno degli investimenti più importanti della vita. Abbiamo la sede a Firenze, ma operiamo su Prato, Siena, Pistoia, Arezzo, Pisa, Lucca, Livorno, Massa Carrara, Bologna e in casi rilevanti in tutta Italia.
Immobili all'asta, veri affari se acquistati in sicurezza!
L’acquisto di un immobile all’asta può risultare estremamente conveniente, considerato che, specialmente negli ultimi anni, il prezzo di aggiudicazione si è notevolmente abbassato. In casi estremi, è possibile aggiudicarsi un immobile ad un decimo del valore di mercato e nella maggior parte dei casi a meno di 2/3 del valore reale.
Indubbiamente, può risultare un ottimo affare per chi vuole acquistare un immobile dove vivere o vuole investire in un periodo in cui, puntare su altro, risulta poco produttivo o molto rischioso. Ogni volta che l’asta va deserta, il prezzo viene abbassato, rendendo molto appetibili immobili, solo fino a qualche anno fa, considerati irraggiungibili.
Inoltre, il perdurare, purtroppo, della crisi economica in Italia ha portato ad un sensibile incremento delle aste giudiziarie.
A nostro avviso ora è il momento di acquistare, difficilmente in futuro ci troveremo di fronte ad una tale opportunità.
Perché affidarsi a tecnici esperti?
Come accennavamo in precedenza, non è tutto oro quel che luccica.
Acquistare senza le dovute conoscenze potrebbe portare a situazioni spiacevoli ed a grosse perdite di tempo e denaro.
Ma, con le dovute accortezze è possibile acquistare in SICUREZZA e in maniera consapevole.
Danni strutturali, abusi, ipoteche, debiti: i professionisti La seguiranno e Le consiglieranno gli immobili più sicuri o con rischi controllati, Le spiegheranno quali sono gli aspetti da considerare e le consiglieranno circa la convenienza dell'affare.
Operiamo su Firenze, Prato, Pistoia, Siena, Arezzo, Bologna, Pisa e Lucca.
Come procediamo?
Prima di tutto, occorre premettere che nelle vendite giudiziarie non è prevista l’attività di intermediazione. E' quindi importante specificare che la nostra è una attività di consulenza, al fine di affiancare il potenziale acquirente nell'operazione di acquisizione del bene, con l'obiettivo di massimizzarne il rapporto qualità - prezzo. Fondamentalmente, lavoriamo nell'esclusivo interesse dell'acquirente, che è il nostro cliente finale.
L'attività parte dell'individuazione dell’immobile, su vostro input oppure con il nostro ausilio. L' accompagnamento in sede di visita all'immobile, lo studio di fattibilità dell'operazione (redatto da più professionisti e su tutti gli aspetti strutturali, urbanistici e legali), la preparazione e consegna della domanda d'asta, e l'assistenza in sede di asta.
Nel caso di aggiudicazione, infine, verrà accompagnato nel compimento di tutti gli adempimenti burocratici necessari per l'ottenimento del decreto di trasferimento, ossia il documento che sancisce la proprietà dell'immobile.
E' una preziosa opportunità, Ci contatti per informazioni
Di seguito una guida completa, in modalità Q&A, per cercare di chiarire i dubbi più comuni.
Chi può partecipare ad un’asta? E' Possibile delegare un soggetto terzo?
Ognuno, eccetto il debitore, è ammesso a fare offerte all'incanto. E' possibile, inoltre, delegare un altro soggetto a partecipare per proprio conto.
E’ possibile visionare l’immobile?
Certo. Rivolgendosi al custode giudiziario.
Dove si trovano i moduli per partecipare alla vendita?
I moduli per partecipare alla vendita sono disponibili presso la Cancelleria del Tribunale.
Quali sono le modalità più diffuse per presentare un'offerta? Con e senza incanto
Esistono due procedure diverse per presentare un'offerta:
La vendita senza incanto, prevede la presentazione in busta chiusa delle offerte d’acquisto in Cancelleria con l’indicazione del prezzo, del tempo, del modo di pagamento e di ogni elemento utile alla valutazione dell’offerta stessa. Tali buste vengono, poi, aperte nell'udienza fissata per l’esame delle offerte, alla presenza dei vari offerenti.
Se l'offerta è superiore al valore dell’immobile aumentato di un quinto, viene considerata senz'altro accolta. Se, invece, è inferiore a tale valore, il giudice non può procedere alla vendita, se vi è il dissenso del creditore procedente o se ritiene che vi siano concrete possibilità di miglior vendita col sistema dell’incanto.
In caso di più offerte valide, viene indetta una gara tra gli offerenti, assumendo come prezzo a base d'asta il valore dell'offerta più alta. Se, invece, la gara non può aver luogo per mancanza di adesioni, il giudice decide se disporre la vendita a favore del maggior offerente oppure ordinare l’incanto.
La vendita con incanto prevede la realizzazione immediata di una gara fra i diversi offerenti. Il giudice dell’esecuzione stabilisce le modalità con le quali effettuare la vendita, il prezzo base dell’incanto, il giorno e l’ora dell’asta, la misura minima dell’aumento da apportarsi alle offerte, l’ammontare della cauzione, le modalità e il termine entro il quale il prezzo deve essere depositato. Le offerte non sono efficaci se non superano il prezzo base d’asta o l'offerta precedente, nella misura indicata nell’ordinanza di vendita. Ogni offerente non è più tenuto al mantenimento della sua offerta nel momento in cui essa viene superata da un'altra, anche se poi questa viene dichiarata nulla.
Nel caso di vendita all’incanto, è possibile effettuare ulteriori offerte di acquisto nei 10 giorni successivi all’aggiudicazione. Tali offerte, per essere efficaci, devono però superare di un quinto il prezzo raggiunto nell’incanto. Anche in questo caso, sarà necessario depositare in Cancelleria l’offerta e integrare la cauzione, che dovrà essere pari al doppio di quella richiesta per la partecipazione alla prima asta. Verificata la regolarità di queste ulteriori offerte, il giudice indice la gara, della quale viene dato pubblico avviso e comunicazione all’aggiudicatario.
In caso di “non aggiudicazione” saranno restituiti gli assegni versati, e quando?
In caso di non aggiudicazione la cauzione versata viene restituita integralmente all'offerente, dopo la chiusura dell’incanto. Nell'ipotesi in cui, però, questi non abbia partecipato affatto all'incanto, né personalmente, né a mezzo di procuratore speciale, senza documentato e giustificato motivo, la cauzione viene restituita solo nella misura dei nove decimi dell’intero.
E’ possibile chiedere un mutuo per l'acquisto di un immobile all'asta?
Sì. Si può richiedere un mutuo al proprio Istituto.
Quali altri costi comporta un acquisto in asta, oltre al prezzo di aggiudicazione?
Oltre al prezzo di aggiudicazione, gli altri costi sicuramente a carico dell'aggiudicatario sono quelli relativi alle Imposte sul trasferimento (Imposta di registro o IVA, imposta ipotecaria e catastale, bolli). A questi vanno poi aggiunti i cosiddetti "costi occulti", che variano a seconda della situazione del singolo immobile.
E' possibile usufruire delle stesse agevolazioni fiscali previste per le vendite private?
Sì, è possibile usufruire delle medesime agevolazioni, come ad esempio i benefici prima casa, i benefici coltivatori diretti, gli sgravi fiscali sui costi relativi alla ristrutturazione, etc.
Entro quanto tempo dalla data di aggiudicazione dovrò saldare l'immobile?
Dipende da quanto stabilito dal Giudice dell'esecuzione. Si può andare da un minimo di 30 giorni ad un massimo di 120 giorni. Inoltre, una normativa recente prevede la possibilità di acquistare a rate.
Immobile occupato, cosa comporta e quali sono i rischi.
La regola generale è che gli immobili all’asta si liberano in tempi molto più brevi rispetto ad uno sfratto tradizionale, in quanto si parte dallo sloggio, che è la fase finale dello sfratto. Ci sono però delle situazioni particolari in cui i tempi si allungano o addirittura l’immobile non si può liberare.
Chi occupa l'immobile ha un contratto di affitto.
Se chi risiede nel vostro immobile ha un contratto di locazione, questo continua a valere anche con il passaggio di proprietà.
Cosa significa? Che, se l'affitto viene regolarmente pagato dai vostri inquilini, anche voi dovrete rispettare la naturale scadenza del contratto oppure accordarvi con l'affittuario per trovare una soluzione alternativa.
L'unica possibilità di opporsi al contratto è se questo è stato stipulato successivamente al pignoramento. In quel caso, l'inquilino potrebbe non essere più il "legittimo conduttore" e potete chiedere che abbandoni l'immobile. Quindi… occhio alle date!
L'immobile è occupato dall'ex proprietario.
Se l'immobile è occupato dall'esecutato, dai suoi familiari o da altre persone in mancanza di un contratto di affitto, allora per voi le cose si mettono decisamente meglio.
Perché, di per sé, l'ordinanza di aggiudicazione dell'asta giudiziaria o il decreto di trasferimento del giudice equivalgono a una richiesta di lasciare libero l'immobile. Un titolo esecutivo, che potete subito far valere nei confronti dell'occupante.
Normalmente, prima si invia una lettera di diffida con un termine ultimo entro il quale lasciare la casa. Se l'esito è negativo, si procede all'esecuzione forzata finalizzata al rilascio dell'immobile, con tanto di notifica del decreto, atto di precetto e indicazione di un nuovo "ultimatum".
Se l'occupante "resiste" anche a queste azioni legali, dovrete ricorrere alle maniere forti. Ovvero notificare tramite ufficiale giudiziario un avviso, che indichi esattamente l'ora e il giorno entro cui liberare l'immobile. A quel punto, l'ufficiale giudiziario potrà ricorrere anche alla forza pubblica per permettervi di rientrare in possesso della vostra casa. Ahimè, l'iter può diventare lungo, anche oltre i 6 mesi. Un tempo che può valere la pena attendere se la casa è stata acquistata alle aste immobiliari con un forte ribasso, magari proprio perché occupata.
Nell'abitazione vive un minorenne?
Se la casa è abitata anche da un minore, la procedura di liberazione dell'immobile può subire ulteriori rallentamenti. Nella maggioranza dei casi si riesce comunque a prendere possesso dell'immobile in "tempi umani", ma esistono rari casi in cui bisogna aspettare che il minore abbia raggiunto i 18 anni. Ad esempio, se ci sono stati provvedimenti quali l'assegnazione della casa familiare a seguito di un processo di separazione dei coniugi.
Potrà ottenere maggiori informazioni o un preventivo via mail a
Fin da ragazzo, mio padre Gennaro mi portava sui 
