Sottotetto del proprietario dell'ultimo piano o del condominio?

Il sottotetto è del proprietario dell'ultimo piano o del condominio? Può diventare una mansarda? Focus su sottotetto non accatastato e accesso esclusivo o da scale comuni.

All'interno del codice civile, o in altra normativa, non viene specificato se il sottotetto è un vano comune condominiale o pertinenziale.

Per valutarne la proprietà, qualora il condominio non faccia riferimento esplicito alla natura condominiale o pertinenziale all’immobile dell'ultimo piano all'interno di un titolo, occorre comprendere la natura strutturale del bene e la sua finalità.

Come valutarne la proprietà?

La proprietà di un sottotetto posto in un edificio condominiale, non esplicitata in nessun titolo (atto costitutivo del condominio quindi il primo atto di trasferimento di un'unità immobiliare dall'originario unico proprietario ad altro soggetto o il regolamento contrattuale), secondo la Cass., Sez. 2, 23/08/2007, n. 17928, dipende:

• • 1. dall'attitudine oggettiva del bene al godimento comune (NATURA),
    2. dalla destinazione del medesimo al servizio comune (FINALITA'). La destinazione potrebbe anche essere "potenziale". Ad esempio, un sottotetto vuoto potrebbe potenzialmente essere occupato da impianti condominiale ed essere destinato a vano tecnico.

Esempi

Ad esempio, un sottotetto basso con la funzione di isolare e proteggere l'appartamento sottostante dal caldo, dal freddo e dall'umidità, quale camera d'aria isolante, è di proprietà del condomino dell'ultimo piano.

Viceversa, è di proprietà del condominio qualora avesse dimensioni e caratteristiche strutturali tali da consentirne l'utilizzazione come vano autonomo (Cass., Sez. 2, 30/03/2016, n. 6143) e oggettiva destinazione, sia pure in via solo potenziale, all'uso comune o all'esercizio di un servizio di interesse comune. In questo caso, con l'unanimità assembleare, i condomini potrebbero cedere una parte o la totalità del sottotetto.

Vediamo un altro esempio. Durante un sopralluogo, un mio cliente che aveva da poco acquistato un immobile all'ultimo piano, mi mostrava come il sottotetto sovrastante la sua unità, con accesso dal vano scale fungesse da mera camera d'aria per il Suo appartamento. In effetti fungeva da "isolamento", ma nel vano era presente il vaso d'espansione del riscaldamento centralizzato oltre ad alcune cisterne dismesse collegate ai tubi condominiali. A mio parere, il vano svolgeva una destinazione al servizio comune, venendo meno il secondo requisito richiesto.

E ancora, qualora un vano sottotetto fosse potenzialmente abitabile, a mio parere avrebbe carattere condominiale.

In generale, tali considerazioni non dipendono dal fatto che si tratti o meno di un sottotetto accatasto o presente in planimetrie catastali e/o comunali.

Vediamo la posizione della Corte di Cassazione, Sezione 2, Civile con la sentenza n. 10269 del 18 aprile 2023.

Fatti

Il proprietario di un appartamento nello stabile condominiale, premessa l'esistenza, all'ultimo piano del palazzo, di un vano sottotetto, accessibile attraverso una botola situata nel vano scala condominiale e utilizzato dal condominio per il deposito di materiale edile e per l'impianto centralizzato TV, e l'avvenuta esecuzione nel 1995, da parte del proprietario dell'appartamento sottostante, di opere murarie che ne avevano reso possibile l'utilizzo esclusivo di una porzione rilevante, benché' non inclusa nel suo atto di compravendita, convenne in giudizio, davanti al Tribunale di Bologna, onde ottenere l'accertamento del diritto di comproprietà del vano sottotetto e dell'appropriazione illecita, da parte loro, del predetto immobile, nonché la loro condanna alla restituzione alla proprietà e all'uso comune del vano, alla rimessione in pristino e al risarcimento dei danni patiti, consistiti nel mancato utilizzo del bene e nel mancato pagamento, da parte loro, dalle spese condominiali, oltre interessi legali e rivalutazione, deducendo che i convenuti.

Sentenza

Va, innanzitutto, premesso come la previsione legale di condominialita', stabilita per i beni di cui all'elenco, non tassativo, contemplato dall'articolo 1117 c.c., derivi sia dall'attitudine oggettiva del bene al godimento comune, sia dalla concreta destinazione del medesimo al servizio comune (Cass., Sez. 2, 23/08/2007, n. 17928), e come la proprietà immobiliare, estendendosi alla proiezione verticale, nel sottosuolo e nello spazio sovrastante, dell'immobile che ne è oggetto, includa, nell'ipotesi di porzione di edificio diviso verticalmente in due parti adiacenti, anche le strutture sovrastanti, che, concorrendo a formare l'unità complessa, ne sono accessorie (Cass., Sez. 2, 18/02/1981, n. 991, parla al riguardo espressamente di sottotetto).

Sulla natura del sottotetto, in particolare, questa Corte, muovendo dalla mancata sua inclusione tra le porzioni immobiliari rientranti nella presunzione di condominialita' di cui al ridetto articolo 1117 c.c., nella versione antecedente al 2012, applicabile ratione temporis, si è costantemente espressa sostenendo che la sua determinazione debba tener conto, in primo luogo, del titolo e, soltanto in sua mancanza, della funzione in concreto impressa al bene, dovendo lo stesso essere considerato di proprietà esclusiva del titolare dell'appartamento dell'ultimo piano, quale sua pertinenza, quando avente la funzione di isolare e proteggere l'appartamento medesimo dal caldo, dal freddo e dall'umidità, fungendo da camera d'aria isolante, e, viceversa, di proprietà del condominio, quando avente dimensioni e caratteristiche strutturali tali da consentirne l'utilizzazione come vano autonomo (Cass., Sez. 2, 30/03/2016, n. 6143, Cass., Sez. 2, 28/04/1999, n. 4266; Cass., Sez. 2, 12/8/2011, n. 17249) e oggettiva destinazione concreta, sia pure in via solo potenziale, all'uso comune o all'esercizio di un servizio di interesse comune (Cass., Sez. 2, 28/04/1999, n. 4266, cit., Cass., Sez. 2, 18/03/1987, n. 2722; Cass., Sez. 2, 12/8/2011, n. 17249), in applicazione della presunzione di condominialita' di cui alla citata disposizione, la quale opera ogniqualvolta, nel silenzio del titolo, il bene sia suscettibile, per le sue caratteristiche, di utilizzazione da parte di tutti i proprietari esclusivi (Cass., Sez. 2, 20/07/1999, n. 7764; Cass., Sez. 2, 30/03/2016, n. 6143).

Analizzando la struttura e funzione del bene, valorizzando, al riguardo, il fatto che fosse immediatamente sovrastante l'appartamento dei controricorrenti senza debordare, non fosse facilmente accessibile se non attraverso una botola posta sul solaio all'ingresso munita di scala retrattile in metallo, fosse privo di finestre o punti luce e avesse un'altezza limitata e tale da impedire, anche nei punti piu' alti (mt. 1,80), il facile movimento a causa della presenza di travature in legno più basse.

Alla stregua di tali elementi di fatto, la Corte d'Appello ha, dunque, ritenuto che il sottotetto, in ragione delle sue dimensioni, delle caratteristiche strutturali, dell'assenza di finestre o affacci e della mancata dimostrazione di un diverso impiego da parte dei condomini antecedentemente all'esecuzione dei lavori, non fosse suscettibile di utilizzo come vano autonomo, siccome inadatto alla presenza di persone, e si configurasse, invece, come mero vano tecnico, con funzione di isolamento termico. Né il mancato accertamento, da parte del giudice di merito, di un suo uso potenziale puo' dirsi in contrasto con i principi teste' enunciati, essendo tale valutazione implicitamente assorbita dal giudizio sulle inutilizzabilità in qualsivoglia maniera del bene in ragione delle sue caratteristiche e non essendo comunque sufficiente, al fine di affermarne la natura condominiale, che i condomini usufruiscano in concreto per i più svariati usi del sottotetto, potendo ciò unicamente comportare l'acquisizione del "sottotetto" al condominio per usucapione (Cass., Sez. 2, 05/04/1982, n. 2090).

Spero che l'articolo ti sia stato utile, a presto, Vincenzo.