Risarcimento danni e garanzia lavori edili: 1, 2 o 10 anni? 2025

Guida sulla tutela in caso di lavori edili e impiantistici mal eseguiti. Quanto dura la garanzia e qual è la corretta procedura per la richiesta di risarcimento del danno.

Lo sapevi che l'idraulico, il muratore, il serramentista sono sempre tenuti a realizzare l'opera secondo la regola dell'arte ed utilizzando materiali idonei. Ad esempio, l'elettricista non deve solo fornire una valida componentistica dell'impianto ma deve anche assemblarla in maniera tale che il sistema funzioni correttamente e in sicurezza, così come l'idraulico che, nel ristrutturare il bagno, oltre a fornire le tubazioni certificate dovrà, tra le altre cose, rendere stagno e privo di perdite l'impianto.

Purtroppo, non sempre fila tutto liscio. Nel caso in cui alcune lavorazioni non vengano eseguite in maniera corretta, consiglio sempre di trovare un accordo con l'impresa e di giungere ad una conclusione bonaria della contesa. Ma, qualora i rapporti siano definitivamente inclinati, ti consiglio di affidarti ad un legale.

Prima di contattare il professionista, penso possano esserti utili alcune indicazioni normative e procedurali. Difatti, per poter beneficiare della garanzia, dovrai essere accorto e rispettare le scadenze e i modi. 

Entriamo subito nel vivo della questione: a tutelarci nel caso di lavori edili / impiantistici mal eseguiti riguardanti una ristrutturazione è il codice civile.

Vediamo gli articoli cruciali:

Art 1667 Garanzia biennale su difformità e vizi "non gravi" 

Secondo l'articolo 1667 del codice civile:

• • l'impresa deve garantire gli eventuali vizi di costruzione e le difformità (non corrispondenza dell'opera eseguita rispetto alle previsioni del contratto / progetto) dell'opera realizzata;
  • la garanzia ha una durata di due anni dal giorno della consegna dell'opera. O meglio, il committente potrà far valere la garanzia sempre purché denunci prima che siano decorsi i due anni dalla consegna dell'opera.
  • colui che ha commissionato l'opera deve denunciare le difformità o i vizi entro sessanta giorni dalla scoperta di quest'ultimi, altrimenti decade la garanzia;
  • l'impresa non è tenuta a garantire qualora il committente avesse accettato l'opera con vizi e difformità a lui noti o comunque "riconoscibili" (“diligenza dell’uomo comune”);

In pratica, qualora riscontrassi dei difetti tali da rendere l'opera tecnicamente non funzionante o non conforme a quanto indicato nel progetto / contratto, per ottenere il risarcimento dovresti denunciare l'inefficienza a colui a cui hai commissionato l'opera entro 60 giorni dalla scoperta e comunque entro due anni dalla conclusione e consegna dell'opera.

Se viceversa, l'appaltatore ti avesse segnalato il difetto e tu lo avessi accettato, quest'ultimo non ne sarebbe più responsabile.

Inoltre, potrebbe accadere che tu accetti l'opera non rendendoti conto del difetto, in quanto "uomo comune", inteso come non esperto della materia. Immagina di accettare l'installazione di una caldaia ove non è funzionante lo valvola di sicurezza. Magari, non essendo del mestiere, non ti accorgi di tale difetto. In questo caso, vale la garanzia.

Qualora scoprissi dei vizi occulti dopo i due anni, le spese di sistemazione sarebbero a tuo carico, a meno che i vizi non siano tali da attivare la responsabilità decennale dell'appaltatore. Ma di questo ne parleremo nel paragrafo sull'art. 1669.

Art 1668: eliminazione e/o risarcimento del danno

Successivamente, l'art. 1668 del c.c. sottolinea come, ovviamente, il committente (che in genere, è il proprietario di casa) potrebbe chiedere che le difformità o i vizi:

1. 1. 1. vengano eliminate a spese dell'appaltatore;
      2. oppure che il prezzo dell'opera venga diminuito di una quota pari al costo di eliminazione del vizio o della difformità e/o dell'eventuale risarcimento del danno provocato nel caso di colpa dell'appaltatore.

Facciamo un esempio. Immagina di commissionare la realizzazione di un impianto elettrico ex-novo. Al termine dei lavori, funziona tutto correttamente. Dopo due giorni comincia a saltare la corrente elettrica. Dopo aver segnalato l'accaduto all'elettricista, potresti far sistemare l'impianto a spese del tecnico, oppure potresti decurtargli dal saldo la quota di spesa utile a ripristinare il funzionamento. Oltre a ciò, potresti richiedere dei danni per il mancato utilizzo dell'appartamento nel periodo di sistemazione dell'impianto elettrico.

Sempre secondo l'articolo 1668, qualora le difformità o i vizi dell'opera fossero tali da rendere l'opera del tutto inadatta alla sua destinazione, in qualità di committente, potresti chiedere la risoluzione del contratto.

Art 1669: garanzia decennale su vizi gravi

Concludiamo in bellezza, secondo l'art. 1669 del c.c.:

"Quando si tratta di edifici o di altre cose immobili destinate per loro natura a lunga durata, se, nel corso di dieci anni dal compimento, l'opera, per vizio del suolo o per difetto della costruzione, rovina in tutto o in parte, ovvero presenta evidente pericolo di rovina o gravi difetti, l'appaltatore è responsabile nei confronti del committente e dei suoi aventi causa, purché sia fatta la denunzia entro un anno dalla scoperta. Il diritto del committente si prescrive in un anno dalla denunzia."

Cerchiamo di comprendere questo mappazzone legalese tramite degli esempi. Qualora l'impresa costruisse un'abitazione sopra un terreno in frana o dalla poca portanza, provocando il cedimento delle fondazioni del fabbricato, oppure realizzasse dei pilastri talmente snelli da provocare un rischio di collasso della struttura, ti troveresti di fronte a gravi difetti che rendono l'immobile inutilizzabile. In questi casi, la garanzia non sarà più biennale ma bensì decennale. Qualora scoprissi un vizio avresti fino ad una anno per segnalarlo all'appaltatore!

Sembrerebbe che questa garanzia sia imputabile ai soli soggetti che effettuano interventi di nuova costruzione, demolizione e ricostruzione o comunque interventi sostanziali che intaccano strutture fondamentali che qualora presentassero dei gravi vizi di costruzione renderebbero inutilizzabile il fabbricato.

Ci ha pensato la sentenza corte della Cassazione n. 22553  del 4 novembre 2015 a spazzare via ogni dubbio:  la garanzia decennale deve essere rispettata anche nel caso di interventi minori di modificazione o riparazione riguardanti un preesistente edificio (o altra preesistente cosa immobile destinata per sua natura a lunga durata), i quali, in ragione di vizi del suolo su cui la nuova opera si radica o di difetti di costruzione dell’opera, rovinino, in tutto o in parte, o presentino evidente pericolo di rovina ovvero gravi difetti anche se riferiti all’opera innovativa e non già all’edificio pregresso.

Ne segue che, anche gli autori di interventi di modificazione o riparazione o in generale, gli esecutori di opere integrative, potrebbero essere responsabili per 10 anni delle opere poste in essere nel momento in cui tali interventi incidessero sensibile o sugli elementi essenziali delle strutture dell’edificio oppure sugli elementi secondari od accessori, in maniera tale da compromettere la funzionalità globale dell’immobile stesso.

In pratica, la sentenza allarga la responsabilità decennale anche all'esecutore di interventi di manutenzione ordinaria, di riparazione o straordinari che compromettano totalmente o in parte l'edificio.

Ma vediamo in dettaglio l'oggetto della sentenza. Nel 1991, la società X realizzava degli interventi nel condominio Y consistenti in:  

• • • rafforzamento dei solai tramite getto di calcestruzzo e rete elettrosaldata;
    • completa ricostruzione delle rampe delle scale;

Dalla sentenza si evince come, a seguito della realizzazione delle opere, si siano presentate delle crepe nell'intonaco che hanno provocato delle infiltrazioni di acqua piovana negli appartamenti dei condomini. In pratica, le facciate non garantivano più l'impermeabilità del fabbricato. Inoltre, erano emerse delle vistose fessure nell'intonaco delle pareti e del soffitto del vano scale. Si trattava di difetti che compromettevano il normale utilizzo dell’immobile.

L’impresa esecutrice rifiutava ogni responsabilità sostenendo che aveva eseguito degli interventi su un immobile costruito da altri soggetti più di dieci anni prima.

I giudici, sottolineando come il termine decennale non decorre solo dalla costruzione dell’edificio, ma anche dalla realizzazione delle opere di manutenzione ordinaria e straordinaria, hanno intimato all’impresa il ripristino dei vizi a sue spese.

Tutto ciò, potrebbe essere esteso, ad esempio, all'errata impermeabilizzazione del tetto che permette all'umidità di entrare nell'appartamento redendo l'ambiente non salubre. Di contro, la garanzia non potrà essere estesa a 10 anni qualora, ad esempio, ti si rompa il rubinetto del bidet.

Vorrei precisarti che, come tutte le leggi, anche questi articoli del c.c. possono essere oggetto di interpretazioni differenti da parte dei giudici.

Fac-simile lettera segnalazione difetti

Direi che, meglio di una contestazione scritta inviata tramite PEC oppure raccomandata con ricevuta di ritorno, non c'è niente. Verba volant, scripta manent.

Potrebbe esserti utile il modello fac-simile per la richiesta di risarcimento danni o l'eliminazione del vizio di costruzione.

Non ho stipulato il contratto d'appalto. Ho diritto alla garanzia?

Purtroppo, il codice civile richiede che i lavori siano stati regolarmente appaltati. Starà poi al giudice valutare se il contratto scritto sia o meno un elemento essenziale che possa precludere o meno l'accesso alla garanzia.

Spero che l'articolo ti sia stato utile, a presto, Vincenzo.