Prevalenza residenziale Superbonus / Bonus casa: criteri di calcolo

Prevalenza residenziale nel Superbonus / Bonus Casa / abbattimento barriere: riepilogo dei criteri di calcolo. Pertinenze, cambio d'uso, categorie di lusso.

Tramite la circolare n. 24/E del 2020, riguardo gli interventi realizzati sulle parti comuni di un edificio, è stato chiarito come, utilizzando il principio di "prevalenza" della funzione residenziale rispetto all'intero edificio, qualora la superficie complessiva delle unità immobiliari destinate a residenza ricomprese nell'edificio in condominio fosse superiore al 50 per cento, sarebbe possibile ammettere al Superbonus / bonus ristrutturazione anche il proprietario o detentore di unità immobiliari non residenziali che sostiene le spese per le parti comuni. 

Tuttavia, se tale percentuale risultasse inferiore, sarebbe comunque ammessa la detrazione per le spese realizzate sulle parti comuni da parte dei possessori o detentori di unità immobiliari che sono destinate ad abitazione comprese nello stesso edificio. Nel solo caso del Superbonus, questo principio non riguarda le categorie catastali degli immobili "di lusso" escluse A/1, A/8 e A/9. In questo caso, i proprietari delle unità ad uso differente del residenziale non avranno diritto né alla detrazione né tantomeno alla cessione del credito.

Categorie A/1, A/8 e A/9

Ai fini del calcolo della superficie complessiva delle unità immobiliari destinate a residenza vanno conteggiate tutte le unità immobiliari residenziali facenti parte dell'edificio, comprese quelle rientranti nelle predette categorie catastali escluse dal Superbonus (A/1, A/8 e A/9).

Pertinenze

All'interno dell'interpello n. 314 del 30 maggio 2022, l'Agenzia delle Entrate ha chiarito come non vada conteggiata la superficie catastale delle pertinenze delle unità immobiliari di cui lo stesso si compone.

Quindi, nel caso di un garage, cantina o soffitta pertinenziale di una abitazione oppure nel caso di un magazzino pertinenziale di un'unità commerciale, artigianale o di un ufficio, la superficie catastale di tali pertinenze non deve essere considerata.

Cambio di destinazione d'uso e frazionamento: prevalenza prima o dopo i lavori?

All'interno dell'interpello 290 del 2022 è stato specificato come:

"Nel caso di interventi che comportino il cambio di destinazione di uso di una o più unità immobiliari all'interno di un edificio, la verifica che tale edificio abbia prevalentemente funzione residenziale va effettuata considerando la situazione esistente al termine dei lavori."

Superficie netta, lorda o catastale?

All'interno dell'interpello 314 del 2022 si precisa che per la verifica che l'edificio oggetto degli interventi sia residenziale nella sua interezza, occorre fare riferimento alla superficie catastale delle unità immobiliari determinata secondo quanto previsto nell'allegato C del decreto del Presidente della Repubblica 23 marzo 1998, n. 138, denominato "Norme tecniche per la determinazione della superficie catastale delle unità immobiliari a destinazione ordinaria".

Bonus ristrutturazione, ecobonus, bonus abbattimento barriere 75% e bonus facciata

Come per il Superbonus, nel caso di bonus ristrutturazione richiesto per lavori su parti comuni, si ha diritto al bonus anche qualora siano presenti unità immobiliari non abitative (negozi, uffici, ecc.) purché la destinazione prevalente dell'edificio sia quella abitativa (oltre il 50% della superficie). Viceversa, qualora la superficie complessiva delle unità residenziali sia inferiore al 50%, la detrazione per le spese realizzate sulle parti comuni è ammessa solo per i possessori o detentori di unità immobiliari destinate ad abitazione (circolare 57/E del 1998, paragrafo 3.2).

Per quanto attiene l'ecobonus e il bonus abbattimento barriere tale problematica non sussiste in quanto l'accesso all'incentivo è concesso per qualsiasi categoria catastale. Per il bonus abbattimento, è possibile accedere alla cessione del credito solo per i condomini a prevalenza condominiale.

Penso possa esserti utile l'articolo su come calcolare i massimali di spesa del Superbonus in un condominio.

Spero che il riepilogo ti sia stato utile, a presto, Vincenzo.