TARI 2025: Come calcolare la superficie imponibile / calpestabile

Come si calcola la superficie imponibile su cui pagare la TARI. Superficie calpestabile, commerciale o catastale? Garage, balconi, terrazze, giardini, cantine, sottotetti sono inclusi?

La tassa sui rifiuti TARI nasce per sostenere il servizio di raccolta e smaltimento dei rifiuti. Attualmente deve essere determinata sulla base della superficie calpestabile, come indicato nel comma 647 della L. 147/2013, e delle relative aliquote comunali applicate.

Tutto ciò finché non verrà compiuta l'attivazione delle procedure previste al comma 647 della L. 147/2013.

Successivamente verrà determinata in funzione della superficie catastale (determinata secondo le prescrizioni dell'allegato C del DPR 138/1998).

1. Come calcolare la superficie calpestabile?

Ad oggi, per il calcolo della TARI, dovrai indicare al Comune la superficie calpestabile del tuo immobile. Per superficie calpestabile si intendono i metri quadrati netti dell'abitazione misurati al filo interno delle murature. Quindi, la superficie al netto dei muri interni, perimetrali e dei pilastri.

Se non fossi un tecnico, potresti munirti di metro e calcolare le superfici semplicemente moltiplicando i lati delle stanze. Spero tu viva in stanze rettangolari o quadrate, altrimenti, in bocca al lupo, poiché dovresti spolverare il vecchio libro di geometria delle superiori.

Alla fine del calcolo, dovrai arrotondare il risultato al metro quadrato, per difetto o per eccesso, se la frazione della superficie medesima risultasse rispettivamente pari o inferiore oppure superiore a mq. 0,50.

Per sapere se occorre conteggiare nella superficie anche le aree scoperte come balconi, terrazze, giardini, oppure le pertinenze quali cantine, sottotetti e garage, dovresti visionare il regolamento del tuo Comune.

Successivamente all'attivazione delle procedure previste al comma 647 della L. 147/2013, non ancora avvenuta, dovremo utilizzare la superficie catastale:

Superficie catastale

Per determinare la superficie catastale della tua abitazione dovrai scaricarti la visura catastale (scopri come scaricarla gratuitamente guardando la mia videoguida). Una volta scaricata, dovrai appuntarti la superficie catastale segnalata nella visura. Nel documento il valore della superficie viene espresso in metri quadri mq.

Qualora il tuo appartamento disponesse di un giardino o di un balcone / terrazzo, nella visura potresti ritrovarti due differenti valori: la superficie totale e la superficie escluse aree scoperte. Quale scegliere?

Superficie totale o escluse aree scoperte?

All'interno della risposta n. 306/ 2019, l'Agenzia delle Entrate ha chiarito che la superficie da prendere in considerazione ai fini dell’assoggettamento alla TARI è la superficie totale, incluse le aree scoperte perché suscettibili di produrre rifiuti urbani e assimilati. La superficie delle aree scoperte, però, non deve essere conteggiate per intero, ma in percentuale a seconda del tipo di destinazione. In pratica, la superficie coperta andrà conteggiata al 100%, mentre, ad esempio quella dei balconi e dei terrazzi al 30%. La superficie dei vani accessori a servizio indiretto, come cantine, garage e box auto deve essere computata al 50% se comunicanti con l’abitazione o al 25% se non comunicanti.

Sempre all'interno dello stesso interpello, viene precisato che la superficie dei vani accessori a servizio indiretto, dei balconi, delle terrazze e aree scoperte calcolata ai fini TARI non può essere superiore al 50% della superficie dei vani principali e dei vani accessori a servizio diretto di quelli principali.

Come calcolare la superficie imponibile a partire dalla catastale?

Secondo il comma 647 della legge di stabilità 2014 (Legge 147/13) può essere considerata come superficie assoggettabile alla TARI "l'80 per cento della superficie catastale determinata secondo i criteri stabiliti dal regolamento di cui al decreto del Presidente della Repubblica 23 marzo 1998, n. 138, che per semplicità ti ho indicato nel paragrafo finale dell'articolo.

Esempi

Vediamo alcuni esempi di superfici imponibili, calcolate sulla base della superficie catastale, da comunicare per il calcolo della TARI.

Immagina di possedere una casa di 100 metri quadri con 20 metri quadri di balcone. Come ti accennavo, la superficie coperta deve essere conteggiata al 100%, mentre l'area del balcone al 30%: 6 mq. Ne seguirebbe una superficie catastale complessiva di 106 metri, e quella utile ai fini della Tari sarebbe pari a all'ottanta per cento di 106 mq x 0,8 = 84,8 metri quadri.

Qualora lo stesso appartamento fosse dotato anche di un garage non comunicante con l'abitazione di 8 mq, la superficie catastale di quest'ultimo sarebbe pari al 25% di 8 mq: 2 mq. Quindi, ai 106 mq precedenti andrebbero aggiunti 2,0 mq per un totale di 108 mq, il cui 80% è 86,4 mq.

Passiamo ora ad alcune FAQ che potrebbero esserti utili:

Come avviene il pagamento della TARI?

Il pagamento è generalmente a cadenza bimestrale, trimestrale o quadrimestrale, in base alle regole comunali. Al Comune spetta anche la scelta delle scadenze. La tassa sui rifiuti può essere pagata tramite bollettino postale o modello F24.

TARI: Quando e cosa occorre comunicare?

Quando ci si trasferisce in un’altra abitazione è obbligatorio comunicare all’Anagrafe l'eventuale cambio della residenza. Tuttavia questo non basta. Occorre anche presentare la dichiarazione TARI di cessazione sulla vecchia abitazione e di apertura sulla nuova (attivazione utenza). In soldoni, non si tratta di un procedimento automatico.

Inoltre, al Comune occorre comunicare l'eventuale variazione di superficie (magari a seguito di una ristrutturazione per variazione distributiva degli ambienti) e la variazione dei componenti che vivono nell'appartamento. Potresti anche comunicare l'inagibilità dell'appartamento per lavori di ristrutturazione così da non dover pagare l'imposta in quel periodo.

Chi deve pagare la TARI?

La TARI deve essere pagata dal soggetto utilizzatore dell’immobile, ovvero da colui che lo possiede o lo detiene a qualunque titolo. Pagherà la Tari:

• • • il proprietario residente nell’immobile;
    • l’inquilino (detentore) in caso di affitto con durata superiore ai 6 mesi. Qualora il periodo di locazione fosse inferiore ai 6 mesi, la spesa spetterebbe al proprietario dell’immobile. In questo caso, le parti potrebbero optare per l’addebito forfettario della quota all’inquilino nel canone di locazione. Questa considerazione deve chiaramente essere espressa all’interno del contratto altrimenti vale la disciplina generale.
    • l’utilizzatore, in caso di comodato.

Nel caso di pluralità di utilizzatori sono tutti in solido tenuti al pagamento.

Tari: anche sulle seconde case?

Ovviamente sulle prime case occorre obbligatoriamente pagare la TARI. Ma anche sulle seconde case. A meno che non siano dotate di allacci alle utenze e che siano privi di arredi, dimostrando così l'inutilizzabilità.

Riferimenti normativi: criteri calcolo superficie catastale

Prima di salutarti, vorrei citarti il riferimento normativo per il calcolo della superficie catastale: l'allegato C del DPR 138/1998.

Criteri generali

1. Nella determinazione della superficie catastale delle unità immobiliari a destinazione ordinaria, i muri interni e quelli perimetrali esterni vengono computati per intero fino ad uno spessore massimo di 50 cm, mentre i muri in comunione nella misura del 50 per
cento fino ad uno spessore massimo di 25 cm.

2. La superficie dei locali principali e degli accessori, ovvero loro porzioni, aventi altezza utile inferiore a 1,50 m, non entra nel computo della superficie catastale.

3. La superficie degli elementi di collegamento verticale, quali scale, rampe, ascensori e simili, interni alle unità immobiliari sono computati in misura pari alla loro proiezione orizzontale, indipendentemente dal numero di piani collegati.

4. La superficie catastale, determinata secondo i criteri esposti di seguito, viene arrotondata al metro quadrato.

Criteri per le abitazioni

1. Per le unità immobiliari appartenenti alle categorie dei gruppi R (residenziali) e P, la superficie catastale è data dalla somma:

a) della superficie dei vani principali e dei vani accessori a servizio diretto di quelli principali quali bagni, ripostigli, ingressi, corridoi e simili;
b) della superficie dei vani accessori a servizio indiretto dei vani principali, quali soffitte, cantine e simili, computata nella misura: del 50 per cento, qualora comunicanti con i vani di cui alla precedente lettera a); del 25 per cento qualora non comunicanti;
c) della superficie dei balconi, terrazze e simili, di pertinenza esclusiva nella singola unità immobiliare, computata nella misura:

• • • • del 30 per cento, fino a metri quadrati 25, e del 10 per cento per la quota eccedente, qualora dette pertinenze siano comunicanti con i vani di cui alla precedente lettera a);
      • del 15 per cento, fino a metri quadrati 25, e del 5 per cento per la quota eccedente qualora non comunicanti.

d) della superficie dell'area scoperta o a questa assimilabile, che costituisce pertinenza esclusiva della singola unità immobiliare, computata nella misura del 10 per cento, fino alla superficie definita nella lettera a), e del 2 per cento per superfici eccedenti detto limite. Per parchi, giardini, corti e simili, che costituiscono pertinenze di unità immobiliari di categoria R/2, la relativa superficie è da computare, con il criterio sopra indicato, solo per la quota eccedente il quintuplo della superficie catastale di cui alla lettera a). Per le unità immobiliari appartenenti alle categorie del gruppo P dette pertinenze non sono computate.
2. La superficie dei vani accessori a servizio diretto delle unità immobiliari di categoria R/4 è computata nella misura del 50 per cento.
3. Le superfici delle pertinenze e dei vani accessori a servizio indiretto di quelli principali, definite con le modalità dei precedenti commi, entrano nel computo della superficie catastale fino ad un massimo pari alla metà della superficie dei vani di cui alla lettera a) del comma 1.

Spero che l'articolo ti sia stato utile, a presto, Vincenzo.