Bonus e categoria F3 in corso di costruzione: si o no?

Gli immobili ricadenti in categoria F3, in corso di costruzione possono aderire al Superbonus o ai bonus ordinari? Se in un condominio fosse presente un'unità F3, il resto dei condomini potrebbero aderire all'incentivo?

Come sappiamo, l'articolo 119 del decreto legge 19 maggio 2020, n. 34 (decreto Rilancio), convertito dalla legge 17 luglio 2020 n.77, ha introdotto il Superbonus. In pratica, nel caso di specifici interventi finalizzati all'efficienza energetica o alla riduzione del rischio sismico degli edifici (Sismabonus), al contribuente spetta una detrazione pari al 110 per cento (90% dal 2023. 70% dal 2024 e 65% dal 2025) delle spese sostenute.

In passato, l'Agenzia delle Entrate e il legislatore hanno ritenuto che anche sugli immobili ricadenti nella categoria F2, unità collabenti, si possa richiedere gli incentivi. Lo stesso vale per le unità F3, in corso di costruzione?

Unità F3: accedono al Superbonus?

L'Agenzia delle Entrate, tramite la Risposta n. 174 del 2021, alla richiesta di un contribuente circa la possibilità o meno di accesso all'incentivo anche per un'unità accatastata F3, ha fatto presente che la condizione indispensabile per fruire della detrazione è che gli interventi siano eseguiti su unità immobiliari e su edifici "esistenti" dotate di impianto di climatizzazione invernale, di natura residenziale (ad esclusione delle unità immobiliari appartenenti alle categorie catastali A/1, A/8 nonché alla categoria catastale A/9 per le unità immobiliari non aperte al pubblico), non essendo agevolati gli interventi realizzati in fase di nuova costruzione.

Gli immobili in categoria F/3 "unità in corso di costruzione", non sono definibili quali unità "esistenti" di natura residenziale, in quanto "ancora in corso di costruzione."

In particolare, con la circolare n. 9/T del 26 novembre 2001, l'Agenzia del Territorio ha precisato che tale identificazione catastale è da assegnare esclusivamente a categorie fittizie, in quanto si tratta di categoria provvisoria, nella quale vengono inseriti gli immobili in attesa della definitiva destinazione.

Ne consegue che, gli interventi eseguiti su unità immobiliari F/3 non possono fruire del Superbonus.

Questo qualora si trattasse di un fabbricato nuovo in corso di ultimazione, fin dal principio in categoria F/3, e non precedentemente accatastate in altra categoria. Ma se la classificazione F/3 fosse temporanea, a seguito di un intervento in corso su un fabbricato comunque preesistente, cambierebbe la musica:

F/3 in precedenza in altra categoria catastale

In seguito, l'Agenzia delle Entrate stassa ha aggiustato il tiro tramite la Cm n. 23/E del 23 giugno 2022, all’interno della quale ha affermato che il Superbonus spetta anche per le unità categoria castale provvisoria F3 purché si tratti di una riclassificazione di un immobile precedentemente accatastato e in possesso dei requisiti richiesti (ad esempio, la presenza di un impianto di climatizzazione invernale necessario nel caso di interventi di efficienza energetica) successivamente riclassificato in categoria F3 a seguito, ad esempio, di interventi edilizi mai terminati. Anche in tale caso resta la condizione che al termine dei lavori l'immobile rientri in una delle categorie catastali ammesse al beneficio.

Unità F3: accedono a Ecobonus o bonus ristrutturazione?

Valgono le medesime regole del Superbonus.

Edificio residenziale in parte "in corso di costruzione".

Qualora nell'edificio siano presenti sia unità accatastate F/3 sia unità residenziali, la presenza di unità in corso di costruzione, non preclude la possibilità di aderire al Superbonus agli inquilini titolari di un diritto reale sulle unità residenziali.

Inoltre, nella circolare n. 24/E del 2020, viene specificato che nel caso di interventi realizzati su parti comuni di edifici in condominio per i quali il limite di spesa è calcolato in funzione del numero delle unità immobiliari di cui l'edificio è composto, l'ammontare di spesa così determinato costituisce il limite massimo di spesa agevolabile riferito all'intero edificio e non quello riferito alle singole unità che lo compongono. Ciascun condomino potrà calcolare la detrazione in funzione della spesa a lui imputata in base ai millesimi di proprietà o ai diversi criteri applicabili, ai sensi degli artt. 1123 e seguenti del codice civile ed effettivamente rimborsata al condominio.

Ovviamente, le unità del condominio accatastate in categoria F/3 "Fabbricati in corso di costruzione", non possono concorrere alla formazione della spesa massima ammissibile  In pratica, non incidono sui massimali di spesa.

Né tantomeno, tali unità possono usufruire delle detrazioni relative agli interventi trainati di efficientamento. Tutto ciò è stato ribadito all'interno dell'interpello n. 609/2021 dell'Agenzia delle Entrate: condizione indispensabile per fruire della detrazione è che gli interventi siano eseguiti su unità immobiliari e su edifici "esistenti". Nonostante si susseguano interpelli e decreti, anche per l'anno in corso non ci sono novità sul fronte degli immobili F3.

Infine, per quanto riguarda gli interventi di isolamento termico delle superfici opache verticali, orizzontali e inclinate che interessano l'involucro, l'incidenza superiore al 25 per cento della superficie disperdente lorda dell'edificio deve essere determinata senza considerare le unità F/3. Così come, l'installazione di un eventuale impianto di riscaldamento centralizzato, non potrà riguardare le unità ricadenti in F3.

Spero che l'articolo ti sia stato utile, a presto, Vincenzo.