Requisiti abitazioni 2025 - Altezze Superfici minime illuminazione

Quali sono i requisiti delle abitazioni e dei vani: camere, cucina, bagno, ufficio, soffitta, garage, cantina, monolocale. Altezze e superfici minime etc.

Come puoi immaginare, esistono delle regole per poter identificare un appartamento quale abitazione oppure un bagno o una cucina come tale. Superfici e altezze minime, presenza o meno di alcuni oggetti, quali i sanitari nel bagno o il piano cottura in cucina.

Le norme fondamentali sono state definite all'interno del DM 75, ma ad entrare nel dettaglio, come vedrai, saranno i regolamenti edilizi comunali.

Questo significa che, ad esempio, per realizzare un secondo bagno in un appartamento di Cosenza magari potrebbero essere richieste superfici minori rispetto ad edificare un nuovo secondo bagno a Treviso.

Quali abitazioni sono soggette a queste norme?

Sappi che, i valori ed i requisiti indicati all'interno dell'articolo riguardano:

• • • le nuove costruzioni;
    • interventi sull'esistente che comportino la variazione della destinazione funzionale dei singoli ambienti verso una destinazione di maggior pregio (definizione in seguito). Ad esempio, nel caso in cui volessi trasformare una cucina in soggiorno, un ripostiglio in bagno, una soffitta in camera o soggiorno etc.

I requisiti richiesti non riguardano ambienti già esistenti e che non verranno modificati.

Questo in quanto per gli interventi sull'esistente è consentito il mantenimento di condizioni in essere, che non verifichino il rispetto dei requisiti prescritti di seguito in materia di posizione rispetto a terreno, aerazione, illuminazione, altezza, dimensionamento degli alloggi e dei singoli locali, a condizione che:

• • • non si determini un peggioramento della situazione preesistente sotto il profilo igienico- sanitario;
    • non sia trasformata la funzione dei singoli locali inserendo utilizzi di maggior pregio rispetto a quelli presenti.

Cerchiamo di comprendere meglio.

Immagina che il bagno di casa tua sia basso e realizzato nel 1800. In tale epoca non erano previste le altezze minime e quindi il tuo wc potrebbe essere legittimamente alto anche un metro e mezzo. Ne segue che, le regole che ti elencherò di seguito, non varranno per questo bagno qualora non venga ridotta ulteriormente l'altezza o variato di destinazione d'uso.

Mentre, se volessi trasformare il tuo bagno in un enorme soggiorno barocco (la precisazione sullo stile è solo al fine di enfatizzare la trasformazione), a quel punto, variando la destinazione dell'ambiente, dovresti rispettare l'altezza minima di 2,7 metri. 

Attenzione: ribadisco, alcune delle prescrizioni  contenute nel presente articolo (precisate di seguito) sono le tipiche norme contenute nei regolamenti edilizi comunali.

Ogni regolamento edilizio comunale potrebbe leggermente variare circa quanto segue.

Come ti accennavo, per il proseguo, è fondamentale definire la gerarchia dei vari vani di una casa.

Locali primari, di supporto e accessori

Per poter comprendere al meglio le regole occorre dare delle definizioni:

• • • Locale: porzione di unità immobiliare destinata ad uno specifico utilizzo e dotata di autonomia funzionale. Non costituiscono locale i volumi tecnici e gli spazi, ancorché accessibili, adibiti a funzioni di protezione dell’edificio (scannafossi e simili) o al passaggio ed alla manutenzione degli impianti (cavedi e simili).

I locali si distinguono nelle seguenti categorie:

• • • • locali primari, che comportano la permanenza continuativa di persone: camere da letto e soggiorni;
      • locali di supporto alla funzione primaria: spazi di cottura e bagni, spazi di disimpegno e distribuzione verticale ed orizzontale, dispense, guardaroba, lavanderie e simili;
      • locali accessori, adibiti esclusivamente a funzioni complementari, che comportano una presenza solo saltuaria ed occasionale di persone: soffitte, cantine, ripostigli e quanto ad esse assimilabile;

Quali sono le categorie dei locali di abitazione?

Per ciascun tipo di locale, in relazione alla funzione svolta, viene assegnata una classe di pregio a cui spettano diverse verifiche di natura igienico-sanitaria.

In tabella sono indicati i locali e le relative classi:

Come puoi vedere, il soggiorno ha un "valore" maggiore rispetto al bagno, che a sua volta vale di più rispetto alle cantine.

Ognuno di questi locali dovrà rispettare: superfici minime, altezze minime, superfici aeroilluminanti, etc. Vediamolo in dettaglio

Rapporto aeroilluminante: che cose e quali sono le verifiche?

Secondo il DM 75 (livello normativo nazionale), in alcuni locali delle abitazioni deve essere garantita un certa quantità di luce naturale nonché di illuminazione, che si traduce in una determinata superficie aeroilluminante. 

Si definisce superficie aeroilluminante di un locale la superficie finestrata apribile misurata al lordo dei telai delle finestre o delle porte finestre prospettante direttamente su spazi liberi.

Queste superfici dovranno rispettare dei rapporti, detti aeroilluminanti, con le superfici pavimentate.

Parlamose chiaro, che significa? Ad ogni metro quadro di pavimento deve essere garantita una certa superficie di parete / tetto finestrata.

Per il soddisfacimento dei rapporti aeroilluminanti non possono essere computate le finestre lucifere.

Secondo l'art. 5 del DM 75 tutti i locali degli alloggi, eccettuati quelli destinati a servizi igienici (wc e bagni), disimpegni, corridoi, vani-scala e ripostigli la superficie finestrata apribile non dovrà essere inferiore a 1/8 della superficie del pavimento.

Quindi, nel caso volessimo realizzare una camera di 24 mq, il vano dovrebbe disporre di una finestra di almeno 3 mq (24/8)

Per approfondire tutte le casistiche legate ai rapporti aeroilluminanti, ti consiglio l'articolo di approfondimento.

I regolamenti locali potrebbe aggiungere alcune prescrizioni. Ad esempio, il regolamento edilizio di Firenze ammette, per i locali sottotetto in caso di illuminazione conseguita tramite finestrature piane o semipiane (lucernari o finestre in falda), una superficie finestrata ridotta pari ad 1/12 della superficie pavimentata;

Qual è l'altezza minima dei locali ad uso abitativo? Bagno, cucina, ripostiglio, camere, soggiorno

L’altezza libera dei locali, per le diverse categorie e casistiche, deve garantire i valori minimi riportati nella tabella che segue. Alcune prescrizioni sono state ricavate dal DM 75, mentre per il locali ad altezza variabile, di solito, le altezze medie e minime vengono prescritte dai regolamenti locali:

Nel caso in cui siano presenti dei tetti in legno, con orditura primaria e secondaria, a quale altezza ci si riferisce?

Secondo il regolamento di Firenze, l’altezza è misurata all'intradosso dell'orditura secondaria (travetti). Mentre, in alcuni Comuni limitrofi l'altezza viene misurata al tavolato.

IMPORTANTE: Nel caso di interventi su edifici esistenti è ammesso il mantenimento di altezze inferiori rispetto a quelle prescritte successivamente, nel rispetto del generale criterio che vieta il peggioramento delle condizioni igienico-sanitarie presenti. Cioè, se non peggioro le condizioni è ho già un'altezza inferiore, posso mantenerla anche in caso di nuovi interventi!!! 

Sull'esistente, potrebbe essere consentita dal regolamento comunale, la realizzazione di servizi igienici con altezza inferiore a quella prescritta, se l’unità fosse già dotata di un altro servizio di altezza 2,4 m;

DL Salvacasa altezze e superfici minime

Inoltre, grazie al DL Salva Casa,

"omissis..fermo restando il rispetto degli altri requisiti igienico-sanitari previsti dalla normativa vigente, il tecnico progettista abilitato è autorizzato ad asseverare la conformità del progetto alle norme igienico-sanitarie nelle seguenti ipotesi:

a) locali con un’altezza minima interna inferiore a 2,70 metri fino al limite massimo di 2,40 metri;

b) alloggio monostanza, con una superficie minima, comprensiva dei servizi, inferiore a 28 metri quadrati, fino al limite massimo di 20 metri quadrati, per una persona, inferiore a 38 metri quadrati fino al limite massimo di 28 metri quadrati, per due persone.

L’asseverazione di cui al comma 5-bis può essere resa ove sia soddisfatto il requisito dell’adattabilità, in relazione alle specifiche funzionali e dimensionali, previsto dal regolamento di cui al decreto del Ministro dei lavori pubblici 14 giugno 1989, n. 236, e sia soddisfatta almeno una delle seguenti condizioni:

a) i locali siano situati in edifici sottoposti ad interventi di recupero edilizio e di miglioramento delle caratteristiche igienico-sanitarie;

b) sia contestualmente presentato un progetto di ristrutturazione con soluzioni alternative atte a garantire, in relazione al numero degli occupanti, idonee condizioni igienico-sanitarie dell’alloggio, ottenibili prevedendo una maggiore superficie dell’alloggio e dei vani abitabili ovvero la possibilità di una adeguata ventilazione naturale favorita dalla dimensione e tipologia delle finestre, dai riscontri d’aria trasversali e dall’impiego di mezzi di ventilazione naturale ausiliari."

Quali sono le dimensioni minime nelle abitazioni?

Secondo il DM 75:

• • • il monolocale deve avere una superficie minima, comprensiva dei servizi, non inferiore a mq 28, e non inferiore a mq 38, se per due persone. Questo, a meno che non si ricada nelle casistiche di cui al DL Salva Casa.
    • ogni alloggio deve essere dotato di una stanza soggiorno di almeno mq 14.

Mentre i locali di abitazione devono garantire i requisiti minimi di superficie riportati in tabella:

Servizi igienici: bagni e wc

Secondo il DM 75, per ciascun alloggio, almeno una stanza da bagno deve essere dotata dei seguenti impianti igienici: vaso, bidet, vasca da bagno o doccia, lavabo.

Mentre, nel regolamento edilizio di Firenze, i locali adibiti a servizio igienico devono possedere i requisiti minimi riportati in tabella.

Spesso, non è consentito accedere direttamente ai servizi igienici dai locali adibiti all'uso di cucina o dagli spazi di cottura, nonché dai locali destinati alla produzione, deposito e vendita di sostanze alimentari o bevande; in tali casi l’accesso deve avvenire attraverso un apposito spazio di disimpegno (antibagno), in cui possono essere collocati apparecchi sanitari diversi dal vaso wc e dal bidet. Esistono delle deroghe nel caso di bagni adatti ai disabili.

Spero che l'articolo ti sia stato utile, a presto, Vincenzo.