Frazionamento terreno: procedura, costi, tempi e FAQ

Qual è la procedura, il costo e i tempi per frazionare un terreno. Chi deve pagare? Occorre il consenso di tutti i proprietari?

Il frazionamento di un terreno, sia esso agricolo o edificabile, consiste nel suddividere un lotto di terreno in due o tre porzioni di dimensioni inferiori. Si tratta di una procedura fondamentale per risolvere le questioni legate alle proprietà indivise o alla divisione ereditaria.

Per poter realizzare ciò, necessiti di un topografo (geometra, perito, architetto o ingegnere) che si occupi di divisione dei terreni.

Il territorio di un Comune viene suddiviso in fogli catastali. A sua volta, il foglio viene suddiviso in parcelle sulla base del tipo di coltura, della proprietà, della morfologia del terreno ecc.. Ad esempio, le particelle 13 e 14 del Foglio 13 del Comune di Firenze potrebbero essere intestate al medesimo proprietario, ma destinate a colture differenti. Il possedente potrebbe coltivare ulivi sulla particella 15, mentre sulla 14 potrebbe esserci un bosco.

Passiamo alle domande più ricorrenti:

Procedura

La prima fase da espletare è il sopralluogo dove il proprietario / i comproprietari segnalano al professionista incaricato le loro volontà.

Successivamente, il professionista rileva il terreno tramite una stazione totale e/o un GPS e riporta i dati acquisiti sul software di disegno tecnico.

Una volta avvenuto ciò, il professionista, sempre munito di strumenti di rilievo, posizionerà sul terreno dei "picchetti" per individuare la linea di confine tra le due future nuove particelle derivate dal frazionamento.

Infine, il tecnico presenterà il progetto di divisione al catasto, utilizzando il software Pregeo, al fine di ottenere l'approvazione da parte dell'ente. Una volta avvenuto ciò, potrai procedere con l'eventuale atto di compravendita o di donazione.

Quali sono le spese e i costi?

La spesa da sostenere riguarda principalmente la parcella del professionista, che varia in base:

• • • all'estensione del lotto da rilevare;
    • alle difficoltà di accesso all'appezzamento (terreno scosceso e dirupato, presenza piante infestanti ecc.);
    • numero di ripartizioni del lotto;

In generale, il costo del tecnico parte da un minimo di 6/700 € e può raggiungere diverse migliaia di euro. Oltre a ciò, dovrai versare i diritti catastali all'Agenzia del Territorio pari a qualche decina d'euro.

Un'altra spesa rilentante potresti sostenerla qualora, a seguito di frazionamento, volessi assegnare le quote derivanti ai vari comproprietari o eredi, oppure alienare una quota del terreno suddiviso. In questo caso, dovresti sostenere anche le spese notarili e le imposte di trasferimento!

Chi deve pagare?

Le spese devono essere sostenute dal proprietario o dai comproprietari, qualora fossero presenti più intestatari del bene.

E' indifferente che un comproprietario possegga più metri quadri rispetto all'altro, la quota verrà suddivisa in parti uguali.

Facciamo un esempio: il comproprietario A possiede il 70% di una particella, il comproprietario B, di contro, solo il 30%. Dovendo dividere le quote, nonostante il povero proprietario B possegga di meno, dovrà liquidare il 50% della parcella del tecnico. Fine della storia.

Quali sono i tempi?

Anche in questo caso, i tempi dipendono dall'estensione del terreno e dalle difficoltà di accesso al lotto. In generale, nel giro di 3 / 4 settimane di lavoro pieno è possibile ottenere il frazionamento di un terreno. Ovviamente, bisogna considerare che i tecnici potrebbero avere altri impegni.

Esiste una superficie minima?

Non esiste una superficie minima di frazionamento di un lotto. Un'area minima potrebbe imporla il regolamento comunale.

Occorre il consenso dei proprietari?

Nel caso di proprietà comune ed indivisa occorre il consenso di tutti i proprietari. Qualora un comproprietario si opponesse, sarebbe necessario presentarsi davanti ad un giudice.

Come scaricare la una mappa catastale gratuitamente?

Per scoprire come ottenere una mappa catastale di un terreno ti consiglio la lettura della guida "ad hoc".

Spero che l'articolo ti sia stato utile, a presto, Vincenzo.