Come bloccare gli abusi del vicino o denunciare i danni subiti

Spesso mi imbatto in denunce di risarcimento danni per lavori di ristrutturazione realizzati dal vicino o in richieste volte a bloccare dei lavori abusi. Come procedere?

Oltre alla libera professione, mi occupo anche di consulenze tecniche per il tribunale in materia di legittimità delle opere poste in essere dai vicini. Non è raro che, il vicino, effettuando dei lavori di ristrutturazione, realizzi degli abusi non legittimati da nessun titolo edilizio: CILA, SCIA o Permesso di Costruire o che non siano contenuti nel progetto iniziale depositato in Comune. Inoltre, potrebbe succedere che, nonostante questi lavori siano contenuti nel progetto, a causa di una svista del progettista, ledano i diritti di altri o siano contrari alla normativa vigente.

Proprio per questo motivo, molti clienti mi contattano preoccupati dai lavori realizzati dal vicino, al fine di verificare:

• • la legittimità dell'opera: se esiste un progetto o se le opere siano differenti dalle lavorazioni previste nella documentazione consegnata in Comune;
  • la lesione di eventuali diritti e il rispetto della normativa vigente (codice civile, regolamento edilizio, testo unico sull'edilizia DPR 380/01);
  • e, specialmente, i rischi che queste lavorazioni possono comportare.

Nel primo caso, i clienti mi chiedono se l'opera realizzata è corredata di un progetto depositato in Comune e quindi non crei problematiche di tipo amministrativo.

Nel secondo caso, ad esempio, il vicino ha ampliato la casa, avvicinandosi troppo al confine oppure ha aperto una finestra sul muro perimentrale ledendo la privacy. In questa casistica, la verifica verte sul rispetto della normativa vigente.

Ultima verifica, se l'opera realizzata possa provocare dei crolli, degli scoppi o dei corto circuiti che possano mettere a repentaglio la costruzione e la vita degli occupanti dello stabile.

Insomma, sono diverse le motivazioni che portano al voler verificare, bloccare e in estrema ratio denunciare il vicino, anche nel caso di danni subiti.

Ma vediamo il corretto iter:

1 Confrontarsi con il vicino.

Prima di attivarsi, se i rapporti con il vicino non sono incrinati, consiglierei un confronto. Sia con il vicino che con l'eventuale direttore lavori. Consiglio toni pacati.

Sono consapevole che, chi legge questo articolo, ha già scambiato due chiacchiere con il vicino, ma i timori restano. In questo caso, si passa ai controlli:

2 Verifica della legittimità dell'opera.

Per realizzare la fase due dovrai contattare il tuo professionista di fiducia: ingegnere, architetto, geometra o perito. Ai sensi della legge 241/90 e s.m.i., compreso il DPR n.184/2006, puoi accedere alle pratiche comunali che il tuo vicino ha presentato in Comune. La legge ha chiarito che il diritto alla privacy finisce laddove entrano in gioco gli interessi collettivi o dei privati.

Altro aspetto che potrebbe incentivarti nella verifica è che il tuo vicino non lo saprà mai: il comune non potrà comunicargli la tua richiesta. Ovviamente, la richiesta dovrà contenere la motivazione dell'accesso altrimenti il Comune non potrà evaderla.

Ti consiglio di non recarti da solo al Comune ma di chiedere assistenza al professionista. Addirittura, se non puoi andare in prima persona, potresti delegare il tecnico.

Durante l'accesso, il professionista si limiterà a fotografare e fotocopiare la documentazione, per poi controllarla in studio. A questo punto, il tuo vicino potrebbe aver realizzato il tutto secondo la legge, oppure, non aver rispettato il progetto o le normative comunali e civilistiche.

In questo secondo caso, ti consiglio di metterti in contatto nuovamente con il vicino per un secondo confronto, e se vano, occorre:

3 inviare una diffida.

Ahimè entra in gioco un avvocato di fiducia. Occorre palesare il proprio dissenso e intimare al vicino a demolire l'opera abusiva. Questo avviene tramite la diffida.

La diffida costituisce una intimazione ad adempiere e può contenere l'avvertimento nei confronti del vicino che, se non mettesse in pratica determinate azioni o praticasse azioni illegittime o indesiderate, si procederà per le vie legali anche con possibile denuncia all'autorità giudiziaria italiana. Generalmente, viene inviata tramite posta raccomandata o posta certificata PEC. 

Se nonostante ciò, il vicino proseguisse imperterrito, dovresti passare alle maniere forti:

4 contattare i vigili urbani.

Questo passaggio è estremo, ma necessario. Chiamando i vigili urbani chiederai la verifica della conformità dell'opera.

I vigili invieranno la segnalazione alla segreteria dell'urbanistica del tuo comune e all'ispettorato. Purtroppo, i tempi non sono rapidi e dipendono dalla reattività dell'amministrazione locale.

Qualora i vigili riscontrassero degli "abusi", scatterebbe l'ordinanza di demolizione. Tramite questa procedura, il Comune intima al responsabile dell’abuso di ripristinare lo stato dei luoghi. Il tutto deve avvenire entro 90 giorni. Quindi, in 3 mesi l'opera dovrà essere riportata alla stato concessionato oppure demolita.

A differenza del Comune, il vicino, facendo un accesso agli atti, scoprirebbe l'identità di colui che ha denunciato l'abuso. Tuttavia, dopo la diffida, l'identità del denunciante sarebbe scontata.

Quali sono le scadenze per denunciare l'abuso? Potrai segnalare l'abuso in qualsiasi momento senza alcuna scadenza. Difatti, il reato amministrativo non si prescrive e quindi la potenziale ordinanza di demolizione può essere richiesta anche tra 10, 100, 1000 anni. Viceversa, si prescrive il reato penale: colui che ha commesso l'abuso non sarà penalmente perseguibile qualora avesse commesso l'abuso più di 5 anni fa. Se volessi approfondire gli aspetti relativi alla responsabilità e alle sanzioni degli abusi, ti consiglio la lettura di questo articolo.

Infine, qualora l'amministrazione non si attivi per la demolizione, hai il diritto di diffidare il Comune a completare il procedimento e a procedere alla materiale demolizione dell’opera abusiva.

4a contattare i vigili del fuoco.

In caso di formazione di crepe o di rischio di crollo dovrai contattare i vigili del fuoco. Quest'ultimi verificheranno che non ci siano rischi imminenti di crollo e lesioni sulle strutture e compileranno un rapporto d'intervento. Viceversa, se dovessero individuare dei rischi, intimeranno il blocco dei lavori e la messa in sicurezza.

Se vuoi che venga effettuata un'ispezione in cantiere in materia di igiene e sicurezza nei luoghi di lavoro dovrai contattare i tecnici della prevenzione (personale ispettivo) della Aziende Sanitarie e gli Ispettori del Lavoro del Ministero del Lavoro e della Previdenza Sociale.

5 Citazione o ATP ed eventuale richiesta danni

Qualora avessi subito dei danni o ti venissero lesi dei diritti, previa ricerca dell'accordo bonario, dovrai procedere con un ATP (procedura richiesta da colui che ha urgenza di far verificare, prima del giudizio, lo stato dei luoghi o la qualità o la condizione di cose) o citare in giudizio il vicino.

Quindi, dovrai incaricare un professionista che rediga una perizia tecnica di parte che verrà sottoposta ad un consulente tecnico d’ufficio CTU nominato dal giudice che dovrà verificare quale delle parte ha ragione.