Ipoteca giudiziale: cos'è, iscrizione, costi e cancellazione
Ipoteca giudiziale su un immobile: cos'è, quando può essere iscritta, quali documenti servono, quanto dura, quali sono i costi e come avviene la cancellazione.
Le ipoteche sono diritti reali di garanzia attraverso i quali un determinato bene viene vincolato a garanzia del soddisfacimento di un credito.
In termini semplici, il creditore acquisisce una garanzia su uno o più beni del debitore. Se il debito non viene soddisfatto e ricorrono i presupposti per procedere all'esecuzione forzata, il creditore potrà far valere la propria garanzia sul ricavato della vendita del bene secondo il grado dell'ipoteca.
L'ipoteca non impedisce necessariamente al proprietario di continuare a utilizzare o anche vendere l'immobile. Tuttavia, il vincolo ipotecario rimane sul bene e può quindi incidere in maniera rilevante sulla sua commerciabilità.
Ipoteca volontaria, legale e giudiziale
In base alla sua origine, l'ipoteca può essere volontaria, legale oppure giudiziale.
- Ipoteca volontaria: nasce dalla volontà delle parti ed è normalmente costituita attraverso un contratto o una dichiarazione unilaterale nelle forme previste dalla legge. L'esempio più comune è l'ipoteca concessa a favore della banca a garanzia di un mutuo.
- Ipoteca legale: deriva direttamente dalla legge in presenza di determinate situazioni. Un esempio è quello previsto a tutela del venditore di un immobile per il pagamento del prezzo, nei casi stabiliti dalla normativa.
- Ipoteca giudiziale: deriva da una sentenza o da un altro provvedimento giudiziale al quale la legge attribuisce efficacia di titolo per l'iscrizione ipotecaria.
Cos'è l'ipoteca giudiziale?
L'ipoteca giudiziale è una garanzia che può essere iscritta sui beni immobili del debitore sulla base di determinati provvedimenti giudiziari.
L'art. 2818 del Codice Civile stabilisce, in particolare, che ogni sentenza che condanna al pagamento di una somma, all'adempimento di un'altra obbligazione oppure al risarcimento di danni da liquidarsi successivamente costituisce titolo per iscrivere ipoteca sui beni del debitore.
La legge può attribuire lo stesso effetto anche ad altri provvedimenti giudiziali.
Tra i provvedimenti che possono consentire l'iscrizione può rientrare anche il decreto ingiuntivo, quando possiede i requisiti previsti dalla normativa per costituire titolo idoneo all'iscrizione.
Non è quindi sufficiente vantare semplicemente un credito nei confronti di un'altra persona: occorre disporre di un titolo che consenta l'iscrizione ipotecaria.
Esiste un importo minimo per iscrivere un'ipoteca giudiziale?
Per l'ipoteca giudiziale ordinaria tra privati non esiste la generale soglia minima di 8.000 euro che talvolta viene indicata sul web.
Le soglie previste dalla normativa sulla riscossione dei tributi riguardano infatti procedure specifiche dell'agente della riscossione e non devono essere confuse con l'ordinaria ipoteca giudiziale disciplinata dal Codice Civile.
Naturalmente, prima di procedere all'iscrizione è opportuno valutare la convenienza economica dell'operazione in rapporto all'entità del credito, al valore del bene e alle altre eventuali ipoteche già presenti.
Dove viene iscritta l'ipoteca giudiziale?
L'ipoteca viene iscritta nei Registri Immobiliari presso il competente Servizio di Pubblicità Immobiliare dell'Agenzia delle Entrate, tradizionalmente indicato anche come Conservatoria dei Registri Immobiliari.
Per individuare correttamente i beni sui quali procedere è normalmente necessario effettuare preventivamente le opportune visure catastali e ipotecarie.
La visura ipotecaria è particolarmente importante perché consente di verificare se sull'immobile risultino già trascrizioni, iscrizioni o altri gravami e, quindi, di valutare anche il possibile grado della nuova ipoteca.
Cosa serve per iscrivere un'ipoteca giudiziale?
Per procedere occorre innanzitutto disporre di un titolo idoneo all'iscrizione.
In generale, per predisporre la formalità è necessario acquisire e verificare:
- il titolo giudiziale che consente l'iscrizione;
- i dati anagrafici e fiscali del creditore e del debitore;
- l'esatta identificazione catastale degli immobili da ipotecare;
- le risultanze delle visure catastali e ipotecarie;
- l'importo del credito e l'importo complessivo per il quale viene richiesta l'iscrizione;
- gli eventuali interessi e le spese da ricomprendere nella garanzia;
- la nota di iscrizione predisposta secondo le modalità previste per la pubblicità immobiliare.
È importante distinguere il credito vantato dall'importo complessivo dell'iscrizione ipotecaria: quest'ultimo può comprendere, nei limiti consentiti, capitale, interessi e spese.
Su quali immobili si può iscrivere l'ipoteca?
Il creditore deve individuare i beni immobili sui quali iscrivere la garanzia.
Prima dell'iscrizione è quindi opportuno accertare sia la proprietà del bene sia la presenza di eventuali formalità pregiudizievoli già esistenti.
La presenza di una precedente ipoteca non impedisce necessariamente una nuova iscrizione, ma influenza il grado dell'ipoteca e quindi la posizione del creditore rispetto agli altri creditori.
Quante ipoteche possono esserci sullo stesso immobile?
Sullo stesso immobile possono essere iscritte più ipoteche.
In questo caso assumono particolare importanza i rispettivi gradi. In linea generale, il grado dipende dall'ordine delle iscrizioni.
Il creditore munito di ipoteca di grado precedente viene soddisfatto sul ricavato secondo la priorità derivante dal proprio grado, prima dei creditori ipotecari di grado successivo, fatti salvi gli altri eventuali diritti di prelazione previsti dalla legge.
Prima di iscrivere una nuova ipoteca è quindi fondamentale verificare le formalità già presenti sull'immobile.
Quanto deve essere iscritta l'ipoteca?
La somma per la quale viene presa l'iscrizione deve essere espressamente indicata nella nota.
Non è necessariamente corretto iscrivere l'ipoteca per un importo coincidente esclusivamente con il capitale originariamente dovuto, perché possono essere considerate anche altre somme garantite, quali interessi e determinate spese, secondo quanto previsto dalla normativa e dal titolo.
La determinazione dell'importo dell'iscrizione deve quindi essere effettuata con particolare attenzione.
Quanto costa iscrivere un'ipoteca giudiziale?
Il costo complessivo dell'iscrizione non può essere indicato con una cifra unica valida in tutti i casi.
Occorre infatti considerare:
- l'imposta ipotecaria dovuta per la specifica formalità;
- le tasse ipotecarie;
- gli eventuali ulteriori tributi connessi al titolo e alla formalità;
- il costo delle visure necessarie;
- l'eventuale costo per ottenere copie del titolo nelle forme richieste;
- il compenso del professionista incaricato della predisposizione e presentazione della formalità.
L'importo effettivamente dovuto deve quindi essere determinato in base al titolo utilizzato, all'importo dell'iscrizione e alla specifica formalità richiesta.
Come si pagano le imposte?
Non è più corretto indicare il solo modello F23 come modalità generale di pagamento.
Per le formalità presentate presso i Servizi di Pubblicità Immobiliare l'Agenzia delle Entrate prevede anche specifici codici tributo da utilizzare attraverso il modello F24 con elementi identificativi - F24 Elide.
Tra questi rientrano, ad esempio, il codice relativo all'imposta ipotecaria dovuta per la presentazione delle formalità e quello relativo alle tasse ipotecarie.
La modalità concreta di versamento deve essere verificata in relazione alla procedura utilizzata per la specifica formalità.
Chi paga le spese dell'ipoteca giudiziale?
In via generale, le spese necessarie per l'iscrizione vengono inizialmente anticipate da chi richiede la formalità.
Il Codice Civile prevede che le spese di iscrizione dell'ipoteca siano a carico del debitore, salvo patto contrario, fermo restando che devono essere anticipate dal richiedente.
Occorre comunque distinguere le spese strettamente connesse all'iscrizione dagli ulteriori costi sostenuti dal creditore, la cui recuperabilità deve essere verificata caso per caso.
Quanto dura un'ipoteca giudiziale?
L'iscrizione ipotecaria conserva la propria efficacia per 20 anni dalla data in cui è stata effettuata.
Se il credito e l'esigenza di garanzia permangono, l'iscrizione può essere rinnovata prima della scadenza.
La rinnovazione effettuata nei termini consente di conservare gli effetti dell'iscrizione originaria, compreso il relativo grado.
Se invece trascorrono i venti anni senza rinnovazione, l'effetto dell'iscrizione cessa. Una successiva nuova iscrizione, ove ancora possibile, prenderà però grado dalla propria nuova data.
Vendita di un immobile con ipoteca giudiziale
La presenza dell'ipoteca non impedisce in senso assoluto la vendita dell'immobile.
Tuttavia, l'ipoteca è collegata al bene e la sua presenza costituisce normalmente un problema da risolvere prima o contestualmente alla compravendita.
Per questo motivo, in presenza di un'ipoteca giudiziale, venditore, acquirente e notaio devono verificare con attenzione la posizione del creditore e le modalità per ottenere la cancellazione della formalità.
Cancellazione dell'ipoteca giudiziale
La cancellazione dell'ipoteca giudiziale non deve essere confusa con il semplice pagamento del debito.
L'estinzione del credito garantito costituisce una delle cause di estinzione dell'ipoteca, ma occorre verificare anche la situazione risultante dai Registri Immobiliari e procedere, quando necessario, alla relativa formalità di cancellazione.
La cancellazione richiede un titolo idoneo. A seconda del caso, può derivare dal consenso del creditore prestato nelle forme previste dalla legge oppure da un provvedimento dell'autorità giudiziaria.
L'art. 2878 del Codice Civile individua diverse cause di estinzione dell'ipoteca, tra cui:
- la cancellazione dell'iscrizione;
- la mancata rinnovazione entro il termine ventennale;
- l'estinzione dell'obbligazione garantita;
- la rinuncia del creditore;
- la scadenza dell'eventuale termine al quale l'ipoteca era limitata;
- gli ulteriori casi previsti dalla legge.
Quanto costa cancellare un'ipoteca giudiziale?
Anche per la cancellazione non è opportuno indicare una percentuale unica valida in qualsiasi situazione.
I costi dipendono dal titolo utilizzato per ottenere la cancellazione, dalla formalità da eseguire, dai tributi dovuti e dall'eventuale intervento di professionisti.
Prima di procedere è quindi opportuno verificare preventivamente il titolo disponibile e calcolare gli importi effettivamente dovuti per la specifica cancellazione.
Ipoteca giudiziale: cosa controllare prima dell'iscrizione?
Prima di procedere con l'iscrizione è consigliabile verificare almeno:
- che il titolo posseduto sia effettivamente idoneo all'iscrizione;
- che il debitore risulti proprietario degli immobili individuati;
- il valore indicativo degli immobili;
- le ipoteche e le altre formalità già presenti;
- il grado che assumerebbe la nuova ipoteca;
- l'importo per il quale effettuare l'iscrizione;
- i costi complessivi dell'operazione;
- la concreta utilità della garanzia rispetto all'entità del credito.
Una verifica preventiva delle risultanze catastali e soprattutto dei Registri Immobiliari consente di evitare di sostenere costi per iscrivere una garanzia su un bene che, ad esempio, risulti già gravato da ipoteche di importo elevato.
Ipoteca giudiziale e visura ipotecaria
La visura ipotecaria è uno degli strumenti principali per ricostruire la situazione giuridica pubblicizzata relativa a un immobile o a un soggetto.
Attraverso la ricerca nei Registri Immobiliari è possibile individuare, tra le altre formalità, trascrizioni, iscrizioni ipotecarie e annotazioni.
Nel caso dell'ipoteca giudiziale, la verifica preventiva è particolarmente importante perché permette di valutare la presenza di precedenti iscrizioni e quindi la reale utilità dell'ulteriore garanzia che si intende iscrivere.
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