Ripartizione spese proprietario e inquilino. Percentuali di legge 2025

Quali sono le spese di competenza del proprietario e quali dell'inquilino in affitto. Regole e percentuali di legge vigenti.

Quando si parla di ripartizione delle spese condominiali ed esclusive tra proprietario e inquilino in affitto, specialmente delle più consistenti, la confusione regna sovrana. In realtà, la questione è molto più semplice di quanto si possa immaginare. 

Le regole sono le medesime, sia nel caso di abitazione, sia nel caso di immobile commerciale (negozio), industriale, artigianale, autorimesse, magazzini o cantine.

Secondo l'art. 1576 del Codice Civile, Il locatore (persona che dà in locazione un bene, di solito il proprietario) deve eseguire, durante la locazione, tutte le riparazioni necessarie, eccettuate quelle di piccola manutenzione che sono a carico del conduttore (inquilino).

Semplificando, al proprietario competono tutte le spese straordinarie, e cioè quei lavori che non vengono svolti con cadenza regolare, ma imprevisti. Viceversa, all'inquilino, tutte le spese ordinarie, e cioè le riparazioni o le sostituzioni delle finiture e tutte le operazioni necessarie a mantenere in efficienza gli impianti elettrico, gas, riscaldamento e idrico.

Attenzione. Potreste anche accordarvi diversamente in sede di stesura del contratto di locazione. Inoltre, mi capita spesso, specialmente nel caso in cui siano richiesti interventi edili o impiantistici per poter utilizzare l'immobile che verrà locato, che vengano definiti degli accordi tra le parti del tipo, ad esempio, il locatario liquida gli interventi per la messa a norma degli impianti, mentre il conduttore paga le quota edile delle lavorazioni.

In sede contrattuale, è importante,chiarire se l'appartamento viene affittato con i mobili o senza. E' spesso motivo di discussione. Ricordati di chiarire quali mobili resteranno nell'appartamento e quali verranno rimossi.

Ma vediamo cosa paga l'inquilino, cosa il proprietario e in che percentuale:

Interventi su parti esclusive non condominiali

Impianti di riscaldamento, gas, climatizzazione e produzione acqua calda

Al proprietario spetta:

• • • L'installazione, il rifacimento e la manutenzione straordinaria dell'impianto idrico, sanitario e gas, riscaldamento, condizionamento e produzione di acqua calda.
    • La sostituzione delle apparecchiature e della rubinetteria del bagno e della cucina; di parti degli impianti di riscaldamento, condizionamento e produzione di acqua calda (caldaia, pompa, bruciatore, tubazioni, valvole, canna fumaria, impianti (idrico, elettrico), avvolgimento pompe, sfitto, elementi riscaldamento, etc.
    • Installazione e sostituzione dei contatori dell’acqua calda e fredda.
    • Sostituzione e riparazione del bollitore elettrico o gas dell’acqua calda.
    • Disotturazione di elementi di raccordo alle colonne montanti ("braghe").
    • Sostituzione dei sifoni vetusti.

All'inquilino spetta:

• • • Pulizia dei contatori dell’acqua calda e fredda in conseguenza dell’uso, del bruciatore, della caldaia, del bollitore, delle canne fumarie.
    • Manutenzioni ordinarie delle rubinetterie acqua e gas, in conseguenza dell’uso.
    • Controlli periodici manutentivi, oltre rapporto di efficienza energetica sulla caldaia.
    • Pulizia degli impianti.

Impianto elettrico

Al proprietario spetta:

• • • il rifacimento e riparazione integrale dell’impianto elettrico, anche in caso di corto circuito;
    • la sostituzione degli impianti di soneria, timer luce, scala, citofono e videocitofono;

Mentre all'inquilino:

• • • la sostituzione delle apparecchiature elettriche (interruttori, prese di corrente, deviatori, pulsanti e segnalatori acustici e luminosi).

Pareti e soffitti

Al proprietario spetta il solo ripristino degli intonaci. Il resto all'inquilino, se da lui richiesto: ad esempio, la tinteggiatura e verniciatura delle pareti e dei soffitti e montaggio di carta da parati o materiali simili.

Pavimenti e rivestimenti dell'appartamento

Rifacimento, sostituzione e riparazione al proprietario, la sola pulizia al conduttore.

Serramenti

Infine, per quanto riguarda i serramenti e gli infissi dell'appartamento, al proprietario vanno le sostituzioni e le riparazioni di porte, telai finestre, serrande, serrande avvolgibili, scuri e tende di oscuramento, parti accessorie (maniglie, serrature, vetri, cornici). All'inquilino restano le verniciature, se da lui desiderate.

Parti comuni condominiali

Valgono le stesse regole descritte per le parti esclusive.

Premetto che, per quanto attiene le spese condominiali, l'amministratore di condominio, dovrà predisporre e dividere le spese tra proprietario e conduttore già nei preventivi e nei consuntivi dei rendiconti condominiali.

DA codice civile, per parti condominiali si intendono: le mura o pareti, il tetto, le fondazioni, il portone d'ingresso, le finestre, l'atrio, le cantine, i disimpegni, scale, ascensore, autoclave etc.

In generale, la sostituzione delle lampadine, la pulizia, le bollette per consumi di energia elettrica e acqua spettano al locatario. Mentre, la tinteggiatura e verniciatura di elementi, la fornitura, l'installazione, la riparazione e la manutenzione straordinaria di oggetti, al proprietario.

Per quanto riguarda le cantine e le lavanderie, spettano al locatario la derattizzazione e la disinfestazione di insetti oltre alla riparazione e sostituzione automatismi d'apertura. Il resto, al proprietario.

Passiamo ora al vano scale e all'atrio, dove al conduttore spetta l'applicazione di targhe e targhette personali. Al proprietario, la riparazione, manutenzione e sostituzione dell’armadietto per contatori gas, luce, acqua, dei contenitori per bidoni immondizie e di bacheche portatarghe, oltre alla fornitura e montaggio di caselle della posta. L'installazione, sostituzione e riparazioni di dispositivi automatici chiusura (chiudiporta a braccio o a pavimento) con le relative chiavi. La sostituzione e riparazione dei vetri degli infissi.

Al proprietario, l'installazione e sostituzione dell’impianto antincendio, comprese le relative spese di collaudo, l'acquisto, l'ispezione, i collaudi periodici e le relative tasse di concessione. La ricarica degli estintori, all'inquilino.

Per l'ascensore, oltre alle regole generali, il rinnovo della licenza di esercizio spetta al proprietario.

Per quanto riguarda l'autoclave, la ricarica della pressione del serbatoio spetta all'inquilino.

Per quanto riguarda le pareti o le mura esterne, tutto spetta al proprietario.

Invece, le rampe e le corsie delle autorimesse, a parte pulizia, lo sgombero neve, le bollette e le piccole riparazioni, il resto spetta tutto al proprietario (rifacimento, riparazione e manutenzione delle pavimentazioni, installazione di radiocomando e automatismi di apertura cancelli e saracinesche, dei cartelli e delle strisce di segnaletica. La tassa passi carrabili o per occupazione temporanea di suolo pubblico).

Vediamo ora la parcella e il compenso dell'amministratore di condominio e l'assicurazione. Tutte queste spese, sono in testa al proprietario.

Passiamo ora allo smaltimento dei reflui. All'inquilino spetta la pulizia e spurgo dei pozzetti a sifone, delle fosse biologiche o pozzi neri. La disotturazione delle colonne di scarico, dei pozzetti e dei sifoni. Il resto, tutto al proprietario.

Per quanto riguarda l'impianto centralizzato della tv, al proprietario spettano tutte le spese.

Nel caso, il tuo condominio sia dotato di impianti sportivi, quali campi da tennis, golf, piscine o altro, il costo del personale, bagnini, pulitori, manutentori deve essere sostenuto dall'inquilino, così come la pulizia e l'acquisto di materiale accessorio. L'installazione, riparazione e manutenzione straordinaria delle strutture, spetta al locatario.

Portierato e vigilanza

Spetta all'inquilino:

• • • annaffiamento aiuole, giardini, fiori e piante; rotazione sacchi e bidoni spazzatura e loro eventuale trasporto dal piano cantina al piano stradale;
    • conduzioni impianto riscaldamento, condizionamento e acqua calda; vigilanza notturna, se voluta dagli inquilini
    • Salario, tredicesima, ferie, liquidazione, indennità come da Contratto Nazionale ed eventuali contratti integrativi provinciali, contributi previdenziali e assicurativi, Costo dell’eventuale alloggio del portiere pari all’indennità sostitutiva prevista dal Contratto Nazionale, Indumenti da lavoro del portiere (10% proprietario)

Spetta al proprietario:

• • • Manutenzione della guardiola o abitazione del portiere.

Trattamento delle acque potabili

Spetta all'inquilino:

• • • Consumo di sali, resine, forza motrice, etc.
    • Retribuzione dell’addetto alla conduzione dell’impianto

Spetta al proprietario:

• • • Installazione di impianto di trattamento delle acque potabili (addolcimento, etc.)
    • Riparazione e sostituzione di parti componenti l’impianto di trattamento delle acque potabili, in conseguenza all’uso

Pulizie e pre-raccolta rifiuti

Spetta all'inquilino:

• • • Salario o compenso addetto pre-raccolta dei rifiuti
    • Contributi previdenziali e assicurativi addetto
    • Sacchi per pre-raccolta e acquisto materiali di pulizia
    • Derattizzazione e disinfestazione dei locali legati alla raccolta delle immondizie
    • Tassa rifiuti solidi urbani

Spetta al proprietario:

• • • Acquisto attrezzature specifiche (lucidatrice, aspirapolvere, scale, bidoni, trespoli, etc.)

Riscaldamento, produzione acqua calda, condizionamento

Spetta all'inquilino:

• • • Salario o compenso addetto pre-raccolta dei rifiuti
    • Ricarica estintori
    • Retribuzione degli addetti alla conduzione della caldaia, compresi gli oneri assicurativi e previdenziali
    • Acquisto combustibile, consumi di forza motrice, energia elettrica e acqua
    • Pulizia annuale (in abbonamento) dell’impianto per messa a riposo stagionale: caldaie, bruciatori, canne fumarie, etc.
    • Costi della fornitura del calore comprendenti consumo combustibile, assistenza tecnica all’impianto, forza motrice per il bruciatore, compenso al fuochista
    • Spese manutenzione e funzionamento dei depuratori dell’acqua
    • Per l’impianto autonomo, manutenzione ordinaria e piccole riparazioni e sostituzioni a: caldaia, bruciatore, tubazioni, radiatori, valvole e manopole

Spetta al proprietario

• • • Adeguamento dell’impianto di riscaldamento (produzione d’acqua calda e di condizionamento) alle leggi e ai regolamenti in materia di prevenzione incendi, contenimento dei consumi o altro (come da certificato energetico)
    • Sostituzione di caldaia, bruciatore, pompa, tubature, saracinesche, canna fumaria, impianti (idrico, elettrico) cisterne e boiler
    • Installazione e sostituzione dell’impianto di riscaldamento, produzione di acqua calda e di condizionamento
    • Sostituzione di apparecchiature o parti di esse per danno accidentale (Valvole, pompe di circolazione, saracinesche, manometri, termometri), etc.
    • Riparazione di parti accessorie delle apparecchiature
    • Installazione e sostituzione dell’impianto antincendio, comprese le relative spese di collaudo; acquisto e sostituzione estintori
    • Ispezioni e collaudi periodici eseguiti dagli enti preposti e relative tasse di concessione; compensi relativi alla tenuta del libretto di centrale
    • Riparazione e manutenzione del locale caldaia
    • Ricostruzione e riparazione del rivestimento refrattario

Spero che l'articolo ti sia stato utile, a presto, Vincenzo.